”ESG og bæredygtighed fylder allerede meget hos de største investorer og virksomheder, og bæredygtighed får øget betydning for hele ejendomsbranchen. Bare for fem-syv år siden talte nærmest ingen om bæredygtighed, så det er gået ret stærkt.”
Det konstaterer Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech. Som veteran i ejendomsbranchen, fra sin post i virksomheden og fra den løbende dialog med internationale kunder og samarbejdet med JLL, en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, kan hun tydeligt se, hvordan ESG og bæredygtighed får stigende betydning. I første omgang gælder det især kontorer, men det har bredt sig gradvis til andre dele af ejendomsmarkedet, herunder industri med lager, logistik og produktion.
”Når internationale virksomheder og investorer overvejer at leje eller investere her i Danmark, lægger de stor vægt på, at ejendommene er certificerede, fx med DGNB, som er det mest gængse herhjemme, eller med LEED og BREEAM, som er det mest udbredte i andre EU-lande,” fortæller Helle Nielsen Ziersen, som for nylig afsluttede en mini-MBA-uddannelse som Sustainable Manager.
”ESG har været et vigtigt emne i ejendomsbranchen gennem en del år, og det er også begyndt at brede sig til industrisegmentet. Her i 2024 vil jeg i hvert fald opfordre alle til at indtænke ESG, hvis de bygger nyt eller vil investere i ejendomme,” siger Mads Bjerrum Christensen.
Han er industrichef i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus og har ligeledes arbejdsdage i Vejle i det logistiktunge Trekantområde.
Grønne krav fra EU
Når bæredygtighed er på fremmarch inden for ejendomme, skyldes det især den grønne omstilling, ikke mindst på EU-niveau. Bygninger står for en meget stor del af CO2-udledning og energiforbrug – herhjemme lægger de beslag på ca. 40% af det samlede energiforbrug. Derfor stiller EU krav om bæredygtighed og energieffektivitet ved bl.a. nybyggeri og for eksisterende bygninger – den såkaldte taksonomi.
Kravene skærpes løbende, også for store investorer og banker. Populært sagt skal de rapportere om, hvor grønt de investerer og låner penge ud.
I endnu bredere forstand skal stadigt flere virksomheder i alle brancher rapportere om, hvor meget de belaster omverden – og hvad de gør for at blive mere bæredygtige, fx når de lejer nye lokaler. Rapporteringen sker som led i regler om ESG – på engelsk Environment, Social and Governance, på dansk miljø/klima, sociale forhold og virksomhedsadfærd eller mere overordnet: Samfundsansvar.
Gevinster og risici
Helle Nielsen Ziersen pointerer, at der kan være betydelige gevinster til dem, som tager ESG-dagsordenen til sig: ”Hvis du som udlejer har en bæredygtig ejendom, så får du adgang til bedre lån. Desuden er ejendommen lettere at få lejet ud, og du kan få en bedre pris, når du en dag vil sælge den. Omvendt hvis du står med en ældre ejendom, som ikke er certificeret og ikke er bæredygtig: Den risikerer at blive et ”stranded asset”, som er vanskeligt at sælge, fordi den type ejendomme er sværere at leje ud og ikke giver adgang til billige grønne lån i bankerne,” siger Helle Nielsen Ziersen.
I juni 2024 viste en måling blandt 250 europæiske kapitalforvaltere med investeringer for 1.700 mia. kr., at over halvdelen havde mindst 30% ”stranded assets” i deres porteføljer, og hele 94% så ”markante udfordringer” i netop denne del af porteføljen. Undersøgelsen var gennemført af it-virksomheden Deepki, der hjælper ejendomsinvestorer med data til ESG-rapportering.
Helle Nielsen Ziersen tilføjer, at nogle udenlandske investorer har specialiseret sig i at opkøbe brune eller sorte lager- og industriejendomme, som de omdanner til bæredygtige, grønne bygninger – for at opnå et større lejepotentiale og dermed en værdistigning på ejendommene.
Lup på lejeaftaler
Men hvordan skal udlejere og investorer orientere sig i en ejendomsbranche, der omfattes af stadigt mere komplicerede regler om bæredygtighed og af skærpede krav om rapportering? Ja, nogle håndterer det selv, og der opstår flere og flere job med ESG-titler rundt omkring. Andre sparrer med rådgivere.
”I EDC Erhverv Poul Erik Bech kan vi bredt i organisationen rådgive både investorer og lejere, fx om hvordan en ejendom kan opgraderes og gøres mere bæredygtig – og hvordan det kan finansieres,” fortæller Helle Nielsen Ziersen.
”Det kan fx være relevant at etablere solceller på taget og strømbesparende LED-belysning. Det kan handle om at udskifte døre, porte og sluser eller om at gennemføre en udvendig facadeisolering. Nogle steder kan et ATEC-anlæg være en rigtig god idé, selv om det er en ret stor investering,” supplerer Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
Han tilføjer, at det også er vigtigt at være opmærksom på lejeaftaler. ”Det er måske nyt for nogen, men grønne afsnit er på vej ind i mange lejekontrakter, og det kan vi rådgive om. Når en udlejer skal rapportere om, hvor bæredygtig en ejendom er, så kræver det ofte, at lejerne leverer data – fx om forbruget af el, varme og vand i deres lokaler,” siger Thor Heltborg,
Ringe i vandet
Også i industrisegmentet skyldes den stigende betydning for ESG især de største investorer og store koncerner.
”Danske pensionskasser tænker meget i ESG, men traditionelt har de mest investeret i boliger og kontorer. Inden for lager og logistik ser vi dog også pensionsselskaber – foruden en række internationale investorer. Men ESG slår igennem alle steder: Inden for produktion – med mange brugerejendomme – bliver udviklingen trukket af store koncerner, der stiller krav til deres leverandører, efterhånden også den lille håndværksmester,” siger industrichef i Aarhus, Mads Bjerrum Christensen.
I Sønderborg giver Morten Wind Gram, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sønderjylland, et eksempel på, at ESG breder sig netop fra store koncerner til underleverandører:
”En mellemstor rådgiver med flere afdelinger i Vestdanmark havde bedt os om at hjælpe med at finde større lokaler til sit kombinerede kontor, værksted og lager her i området. Vel at mærke med den betingelse, at det nye lejemål ikke måtte have større CO2-aftryk end de hidtidige lokaler. Det var ganske enkelt et krav fra en af virksomhedens største kunder, en global koncern, der også beder alle leverandører om at levere data om CO2-aftryk til sin samlede ESG-rapportering.”
Fra sorte til grønne mursten
Sådan kan eksisterende industriejendomme blive mere bæredygtige:
Grønt stempel giver store fordele
Hvis udlejer kan dokumentere, at en industribygning efter en energirenovering er blevet mere bæredygtig – fx med DGNB eller et andet certifikat – så giver det flere fordele:
Læs mere om EDC Poul Erik Bechs egen indsats i deres ESG-rapport.
