“Vi har udarbejdet CityFact i tæt samarbejde med vores mange lokale mæglere, der har fingeren på pulsen i forhold til den lokale markedsudvikling, så vi sikrer en så specifik, relevant og detaljeret viden som muligt. Alle tal er understøttet med kommentarer og forklaringer, så data fremstår klart og tydeligt og suppleret med indsigt i lokale markedsforhold. Udover at vise den aktuelle status underbygges data med uddybende beskrivelser og tal for den historiske udvikling, så man får altså adgang til dybdegående ejendomsdata med mange værdifulde nøgletal,” forklarer Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech.
Fortsat stabil efterspørgsel på boligudlejningsejendomme i Odense
Den aktuelle samfundsøkonomiske situation har betydet en lidt mindre efterspørgsel på boligudlejningsejendomme i hele landet. Alligevel oplever de stadig en pæn efterspørgsel i Odense. Lars Duus, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense, fortæller:
”Helt overordnet er markedet for boligudlejningsejendomme præget af en relativ stabil efterspørgsel. Dog er særligt efterspørgslen på de mindre ejendomme aftaget en smule på baggrund af den høje inflation og rentestigninger. I den centrale del af Odense er det primært mindre aktører, som investerer i boligudlejningsejendomme. De større aktører såsom pensionskasser og større institutionelle investorer er primært aktive uden for centrum.”
Han fortsætter: ”Særligt seniorboligfællesskaber har den seneste årrække oplevet en forøget interesse blandt investorerne. Det viser de nye seniorboligfælleskaber med Bodilhaven i Højstrup og Snestrup Have i Paarup. Disse eksempler konkretiserer tendensen til et øget fokus på dette segment.”
Høj udviklingsaktivitet og forbedret offentlig transport
Udbuddet og liggetider for boligudlejningsejendomme er i øjeblikket svagt stigende. Afkastkravene er ligeledes svagt stigende, mens markedslejen forholder sig stabilt.
”Der er høj udviklingsaktivitet i boligsegmentet flere steder i Odense. Det gamle fabriksareal ved Dalum Papirfabrik omdannes til en ny, grøn bydel med butikker og flere typer af boliger, herunder lejligheder, rækkehuse og seniorboliger. Derudover er der også Gartnerbyen, som også er en ny bydel i den vestlige del af Odense, hvor der bygges studieboliger, familieboliger og seniorboliger. Munkebjerg Park i Odense M er også et betydeligt udviklingsområde, der undergår en gennemgribende transformation,” siger Lars Duus og fortsætter:
”Havneområdet er fortsat under udvikling, hvor A. Enggaard udvikler store arealer i den indre havn i løbet af de kommende år. Den nye letbane vil medføre en signifikant forbedring af den offentlige transport til Odenses udviklingsområder. Dette forventes at medføre en forøget efterspørgsel efter boliger i områderne.”
Flere vælger lejeboliger i Viborg
I 2012 var 27% af boligerne i Viborg lejeboliger, og i 2022 er andelen af lejeboliger i Viborg 34%. Bo K. Jørgensen, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Viborg fortæller:
”Viborg har traditionelt set været en by, som var udbredt præget af ejerboliger, men de seneste år har der været en tendens til at flere bor til leje. Denne stigning indikerer, at boligudlejningsmarkedet i Viborg er stigende. Det lokale marked for boligudlejningsejendomme har historisk set været præget af lokale investorer. Nybyggeriet drives ligeledes af lokale investorer samt et par enkelte institutionelle investorer.”
Udsigt til udvikling af ny boligmasse
Ligesom i Odense, er der en høj grad af udviklingsaktivitet i flere områder i Viborg. Det primære udviklingsområde er Banebyen, som står på skuldrene af investeringer på 5 mia. kroner. Bo K. Jørgensen siger:
”Disse investeringer skal sikre omdannelsen af det tidligere industriområde syd for banegården til en moderne bydel med institutioner, erhverv og boliger med op mod 3.500 nye beboere. Øst for Viborg, i Taphede, er der blevet udstykket et stort areal grunde til opførelsen af nye parcelhuse. Kommunen planlægger at gøre Taphede til en ny bydel med plads til ca. 1.500 boliger og 3.600 indbyggere i perioden 2020-2040. Der bliver desuden også bygget bl.a. nye rækkehuse i Arnbjerg og Liseborg.”
Grundet den stigende andel af lejeboliger har boligmarkedet i Viborg haft svært ved at absorbere den nye boligmasse, hvilket har resulteret i en lille overbudstilstand. Lejeniveauerne ligger fra 1.200 kr./m² for de bedste beliggenheder til omkring 650 kr./m² afhængig af beliggenhed og stand.
Stabilitet på trods af aktuelle udfordringer
”Ligesom resten af landet er Viborg påvirket af inflations-og rentestigninger i 2022, hvilket resulterer i, at investorerne er lidt mere afventende. Forventningen er dog, at afkastkravene forbliver stabile til let stigende i den kommende tid grundet dyrere finansiering og potentielt stigende tomgang, men at boligudlejningsejendomme uafhængigt af arealstørrelse fortsat er en attraktiv investering. Dette skyldes ligeledes, at prisudviklingen generelt i Viborg har været mere moderat, såvel på boligudlejningsmarkedet som på privatboligmarkedet. Privatboligpriserne er således først nu kommet på niveau med toppen før finanskrisen modsat landsgennemsnittet, som ligger væsentligt højere,” slutter Bo K. Jørgensen.
En periode med høj efterspørgsel på boligudlejningsejendomme i Aalborg
Markedet for boligudlejningsejendomme har gennem de seneste år været præget af høj efterspørgsel, og det gælder også i Aalborg. Frank Jensen, direktør og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg, fortæller:
”Det er særligt større og mindre lokale ejendomsselskaber og udviklere, der har været aktive på markedet. Der har dog også været en stigende interesse blandt pensionskasser og internationale institutionelle investorer. De større investorer er primært interesseret i havneområderne, såsom Østre Havn og Stigsborg Brygge, området omkring Gigantium og Sygehus Nord. De mindre investorer retter særligt blikket mod mindre ejendomme, der er beliggende i den centrale del af Aalborg, særligt områder som Øgadekvarteret, Vestbyen og City er populære.”
Efterspørgslen er nu aftaget
Efterspørgslen er det seneste stykke tid aftaget grundet de aktuelle rente- og inflationsstigninger. Dette medfører, at en større andel af investorerne er afventende.
”Udbuddet af boligudlejningsejendomme er også lavt, dog let stigende på nuværende tidspunkt. Samtidig er udbuddet præget af, at mange ejendomme udbydes off-market. Dette øger vigtigheden af, at de lokale mæglere kontaktes, såfremt man ønsker at købe en attraktiv boligudlejningsejendom,” siger Frank Jensen.
Øget befolkningstilvækst medfører en stigende efterspørgsel på lejeboliger
Tidligere har Aalborg været præget af et overskud af lejeboliger, men den stigende befolkningstilvækst har indhentet udbuddet. Derfor forventer Frank Jensen også, at udviklingsaktiviteten stiger i de kommende år.
Han siger: ”Aalborg er den eneste af de største byer i Danmark, som fortsat oplever en positiv nettotilflytning. Det skyldes højst sandsynligt prisniveauet, hvor befolkningens økonomiske råderum kan bære boligudgiften. Vi forventer derfor en stigende efterspørgsel efter attraktive lejeboliger, da rentestigningerne vil medføre, at flere kigger mod at leje frem for at eje.”
Afkastkravene forventes i den kommende tid at stige svagt grundet rentestigningerne. Markedslejen er ligeledes stigende, hvilket skyldes de sunde demografiske tendenser i Aalborg.
