Efter otte år med prisstigninger i underkanten af 1% havde vi næsten glemt inflationen. Men i efteråret vendte inflationen for alvor tilbage. Det gælder i Danmark såvel som i den øvrige verden, og inflation er (igen) blevet et forhold, som alle investorer må forholde sig til. Årsagerne til de stigende priser var et kraftigt opsving efter de omfattende corona-nedlukninger samt massive problemer i de internationale forsyningskæder. I februar 2022 nåede prisstigningerne op på næsten 5% eller det højeste siden 1989, da statsministeren hed Poul Schlüter. Efterfølgende er der kommet EU-harmoniserede tal, der viser, at inflationen i Danmark landede på 5,3% i februar. Det er højt, men dog i den lave ende af EU-skalaen.
Sideløbende er renten steget, og det har givet store kurstab på obligationer. Også aktierne har oplevet kursfald – pga. den øgede rente, den stigende inflation og senest den russiske invasion af Ukraine.
Stabile og værdifaste investeringer
Men ejendomme kan udgøre et stabilt og værdifast investeringsalternativ ifølge EDC Erhverv Poul Erik Bech.
”Ved fast ejendom er indtægterne inflationsregulerede – lejeindtægten følger simpelthen prisstigningerne ifølge lejekontrakten, og dermed beskytter fast ejendom mod inflation. I langt de fleste tilfælde i de professionelle erhvervslejekontrakter, jeg har set, stiger lejen med inflationen, og det gælder også flere boliglejemål, men ikke i lige så høj grad som erhvervslejekontrakter,” siger John Borrisholt, partner og regionsdirektør for Sjælland.
Når lejeindtægterne stiger, sker det samme for ejendommens værdi, da ejendomme bliver handlet og prissat efter, hvad de skaber af indtægter.
”Historisk har ejendomme givet et afkast, som ligger over afkastet for obligationer, og samtidig er afkastet fra ejendomme mere stabilt, end afkastet fra aktier, der kan svinge meget,” siger Joseph Alberti, Head of Research.
Aktierne sluttede 2021 med nogle skuffende måneder og fortsatte efter nytår med en sløj periode – og så udløste angrebet mod Ukraine store kursfald og turbulens. Undervejs oplevede enkeltaktier usædvanligt kraftige udsving, når brancher eller enkeltselskaber kom i søgelyset, fordi de i særlig grad kunne blive ramt af sanktioner eller andre forhold udløst af krigen. Som eksempel på dette er det danske C25 aktieindeks i gennemsnit faldet med mere end 8% fra årets begyndelse frem til 22. marts.
Energiforbrug i fokus
Da priserne begyndte at stige i efteråret, var dyrere energi en af forklaringerne, og den udvikling er blevet forstærket af krigen i Ukraine. De vestlige lande vil minimere indkøbet af olie og gas fra Rusland, og det presser hele energisystemet. Særligt naturgas er steget meget i pris på kort tid. I forvejen var prisen på el steget – bl.a. fordi det ikke har blæst så meget som vanligt.
”De stigende energipriser betyder noget for virksomhederne, og bæredygtige ejendomme med lavt energiforbrug bliver mere attraktive end før, fordi omkostningerne ikke er steget i lige så meget og lejemålene er derfor blevet mere interessante for virksomheder,” påpeger Joseph Alberti.
Netop de bæredygtige ejendomme er der kommet stor fokus på i løbet af de seneste år. Flere institutionelle investorer er godt i gang med enten at frasælge eller renovere de ejendomme i deres portefølje, som ikke er bæredygtige. Samtidig er det blevet et krav for de fleste, at nye investeringer skal være bæredygtige. Samtidig giver det god økonomisk mening: En ny undersøgelse af Jones Lang LaSalle (JLL) – EDC Erhverv Poul Erik Bechs internationale samarbejdspartner – viser at bæredygtigt certificering af ejendomme resulterer i en lejepræmie på 6,0% og en salgspræmie på 7,6%. Derudover er der andre fordele som fx højere udlejningssikkerhed. Endelig er der en forventning om, at forskellen kun bliver større i de kommende årtier.
Grænser for hjemmearbejde
Ved årsskiftet viste syvende udgave af EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsanalyse 2022, at den i forvejen store interesse for at investere i fast ejendom var vokset yderligere, og boligejendomme var det mest populære segment. Det billede er ifølge John Borrisholt ikke blevet ændret trods de seneste urolige måneder.
”Det er særligt nyere boligudlejnings- og logistikejendomme, der oplever stor interesse, og transaktionsvolumen på disse to segmenter nåede over 80 mia. kr. i 2021, hvilket er over det samlede transaktionsvolumen i 2020. Samtidig har detailhandlen klaret sig bedre, end mange havde ventet, og fx lokaler til dagligvarebutikker tiltrækker stadig interesse. Det forventes, at transaktionsvolumen inden for detail bliver større i år, da coronarestriktionerne er fjernet igen. På kontormarkedet bliver efterspørgslen understøttet af, at beskæftigelsen herhjemme bliver ved med at stige, især inden for service og kontorfag, og her er Danmark måske lidt atypisk fra andre lande.”
Tilsyneladende er der grænser for, hvor meget hjemmearbejde vil bide sig fast og dermed trække nedad i virksomhedernes behov for kvadratmeter. Fx viser en stor nordisk undersøgelse af JLL og EDC, at hjemmearbejde nok er blevet populært blandt mange ansatte, men at omfanget formentlig bliver begrænset til en-to arbejdsdage om ugen.
Lettere at sælge ejendomme igen
Også Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech, mærker en fortsat høj aktivitet trods stigende inflation og rente og trods angrebet på Ukraine.
”Vi har ikke haft nogen, som har trukket sig fra handler, og vi oplever heller ikke forhandlinger eller beslutninger, der trækker ud. Min egen fornemmelse er, at nogle investorer har skruet ned for aktier og ser mere på andre former for investering.”
Traditionelt har en af ulemperne ved at investere i ejendomme været, at det kunne være svært at sælge en ejendom, fordi markedet ikke har så stor likviditet. Der har været forholdsvis få investorer og forholdsvis få handler. Men det har ændret sig, påpeger Thor Heltborg:
”Danmark har længe udgjort en sikker havn for internationale investorer, og vores ejendomsmarked er blevet meget mere likvidt end før – det er blevet lettere for investorer at sælge en ejendom igen. Det skyldes, at der ikke alene er kommet meget mere kapital ind i ejendomsmarkedet. Der er også kommet flere aktører og flere spillere på det danske ejendomsmarked, og vi ser også udenlandske investorer købe mindre ejendomme og udenfor de fem største byer, end de gjorde for blot få år siden.”
Tre primære grunde til, at inflationen er steget kraftigt
Der er især tre grunde til, at priserne siden efteråret er steget kraftigt, forklarer Joseph Alberti, Head of Research i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
I efteråret begyndte inflationen at stige kraftigt både herhjemme og i store dele af verden, og udviklingen blev forstærket i de første måneder af 2022. Herhjemme havde vi gennem otte år haft årlige prisstigninger omkring 1%, men pludselig steg inflationen nærmest måned for måned.
”Oprindeligt var der groft sagt to overordnede forklaringer. I 2020 satte coronapandemien den økonomiske vækst i bakgear, og da coronakrisen efterhånden klingede af et stykke ind i 2021, var vejen banet for et ret kraftigt opsving. Og når hjulene i samfundet pludselig begynder at snurre meget hurtigt, ja, så stiger lønninger og priser normalt. Det blev så forstærket af, at coronaen havde udløst en masse turbulens, som ramte de internationale forsyningskæder. Miner og fabrikker lukkede under pandemien, så der manglede vigtige metaller og komponenter – det skubbede priserne yderligere opad.”
I februar 2022 nåede de danske prisstigninger 4,8% – det højeste siden 1989 og dermed i 33 år. I USA og i eurozonen med Tyskland og andre europæiske lande nåede inflationen endda højere op.
På dette tidspunkt vurderede flere økonomer, at den højere inflation kunne være midlertidig – primært som efterdønninger af coronakrisen. Men i slutningen af februar blev der smidt endnu mere brænde på inflationsbålet, da Rusland angreb Ukraine.
”For første gang siden Anden Verdenskrig var der krig i Europa, og det ramte også økonomien. Først og fremmest gav det usikkerhed og uro, og de omfattende økonomiske sanktioner mod Rusland viste sig at ramme hurtigt og ret effektivt. De i forvejen høje energipriser steg endnu mere, fordi omverdenen ville undgå at købe russisk olie og gas, og kornpriserne steg af frygt for, at krigen ville ramme Ukraines enorme eksport af hvede,” siger Joseph Alberti.
Hvor meget inflationen stiger – og hvor den evt. stabiliserer sig efter krigsudbruddet – er svært at sige. Men i dag virker den lange periode med otte år stort set uden danske prisstigninger som meget, meget lang tid siden.
