”Helt overordnet har deltagerne skruet en tand op for optimismen i forhold til vores forrige måling, som var præget af krigsudbruddet i Ukraine og de kraftige stigninger i både rente, energipriser, byggeomkostninger og inflation. Optimismen er imidlertid ikke helt tilbage på niveauet i årene 2019-2021, og det sådan set meget rationelt. For kontorer er det dog værd at bemærke, at tomgangen på omtrent 5% både er historisk lav og ligger en hel del under niveauet i en del andre lande.”
Sådan siger Joseph Alberti, Head of Research & Analysis i EDC Erhverv Poul Erik Bech, om resultaterne i Forventningsundersøgelsen 2024. Med over 1.600 svar er der tale om den største danske markedsundersøgelse af erhvervsejendomme.
Tvivl om rente
I undersøgelsen for et år siden dykkede andelen, som enten vil fastholde eller øge investeringerne i mursten, ned under 60% fra ca. 80% de foregående seks år. Nu er andelen vokset til lidt over 60%. Og andelen, som vil skrue op for investeringerne, er steget fra godt hver femte til lige knap hver tredje.
”Det afspejler, at der stadig er meget kapital, fx hos pensionskasser og udenlandske investorer. Vi er dog ikke helt på samme niveau som i 2019-21, da omtrent hver anden ventede at øge investeringerne. Den helt store hæmsko er usikkerheden om renten – det peger to ud af tre på i vores måling,” siger Joseph Alberti.
Gennem 2022 og 2023 steg renten markant, og der er stor uenighed om den videre udvikling. I Forventningsundersøgelsen spår 4 ud af 10 uændret rente gennem 2024, mens 3 ud af 10 venter lavere rente, og næsten lige så mange forudser højere renteniveau.
Med højere renteniveau burde kravene til afkast, ifølge de økonomiske lærebøger, været steget med tilsvarende lavere priser på ejendomme som konsekvens. Det er bare ikke gået sådan.
”Vi har ikke set prisfald som forventet, og det skyldes i høj grad, at sælgerne bare venter, da der ikke er nogen krisestemning. Stort set alle steder er der penge nok, men de forskellige forventninger til renten låser markedet fast,” lyder vurderingen fra Kent Nielsen, direktør og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.
En lignende melding kommer fra Odense: ”Nogle af de store investorer tilkendegav et stykke ind i 2023, at de lukkede bøgerne for dét år især på grund af usikkerhed om renten. Men de vender tilbage i 2024, for der er masser af penge. De brænder nærmest i lommen hos nogle investorer,” siger Lars Duus, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Fyn.
Begrænset Corona-effekt
Ligesom de foregående år er boligejendomme og logistik-/lagerejendomme de to kategorier, hvor tiltroen til højere markedspriser, øgede lejeniveauer og lavere tomgang er størst blandt respondenterne. Derimod ligger svarene for kontorer i den mere grå ende af skalaen.
Fx venter næsten hver tredje respondent lavere niveauer for markedsleje, mens blot halvt så mange tror på højere leje. Samtidig forudser flere end 4 ud af 10 højere tomgang – formentlig delvis på grund af ”Corona-effekten” med øget hjemmearbejde. Men det er måske lige lovligt pessimistisk, lyder det fra landets næststørste by:
”Det kan godt være, at nogle arbejder hjemme en dag om ugen, men derfor er det svært at fjerne 20% af skrivebordene. Det spiller også ind, at mange virksomheder må kæmpe om arbejdskraften, og vi ser en klar tendens til at bruge større arealer på faciliteter til de ansatte, fx caféområder, fitnesslokaler og lounges,” siger Kent Nielsen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.
Meget tyder desuden på, at hjemmearbejde ikke har bredt sig lige så meget herhjemme som i lande med større byer og mere trafik. Tilsyneladende er der ikke samme pendlergevinst – altså sparet tid på transport og i trafikkøer – for mange danskere som hos kontorfolk i fx Storbritannien og USA, hvor tomgangen er steget mærkbart efter Corona. Mange udenlandske virksomheder arbejder desuden efter devisen ”rettidig omhu”, hvor de prøver at begrænse deres kontoromkostninger ift. hjemmearbejde. Det danske arbejdsmarked er ikke ramt i samme grad, hvilket også betyder, at mange danske virksomheder foretrækker at holde medarbejderne på kontoret for at fastholde firmakulturen.
Stor efterspørgsel på kontorlokaler
Kontormarkedet i Danmark bliver samtidig understøttet af den tårnhøje beskæftigelse, som sidste år nærmest satte rekord måned efter måned. Med omkring 5% er tomgangen på det laveste niveau siden 2008 og har ligget nogenlunde stabilt gennem det meste af 2022 og hele 2023 ifølge Ejendomstorvet.dk.
Endelig kan der være lokale forskydninger – som i H.C. Andersens fødeby, hvor Lars Duus kalder sig ”let optimistisk”. Han forudser, at markedspriserne for kontorejendomme som minimum vil holde niveauerne, og at tomgangen i Odense næppe vil stige. Bl.a. vil det gavne erhvervslivet og den lokale beskæftigelse, at Novo Nordisk vil etablere omfattende produktion på et areal svarende til over 100 fodboldbaner.
Også i Aalborg er der interesse for kontorlokaler. ”Vi mærker en god efterspørgsel, og det er svært at finde kontorlokaler over 2.000 m2, fordi der ikke har været så meget byggeri. Vi vurderer, at lejeniveauerne som minimum vil blive fastholdt i 2024, og vi tror ikke, at tomgangen vil stige væsentligt,” siger Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
Fx formidlede EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg i efteråret, at revisionsvirksomheden Beierholm overtager næsten 7.400 m2 kontor i den ejendom, som tidligere husede Det Nordjyske Mediehus (tidligere Nordjyske Stiftstidende).
Moderne lokaler i høj kurs
Heller ikke i hovedstaden forventes lavere lejeniveauer. ”Alene med den løbende lejeregulering, typisk ud fra prisindeks, har vi svært ved at forestille os faldende lejeniveauer. Det vil kræve, at der opstår væsentlig usikkerhed eller direkte tilbageslag for dansk økonomi. Man skal også huske på, at kontorlejen i Danmark ikke er specielt høj, når man sammenligner med udlandet. I København er der begrænset udbud af større, moderne lejemål,” siger Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
Både han og andre eksperter i EDC Erhverv peger på, at udlejere og investorer med lidt ældre ejendomme ofte må indstille sig på at renovere og måske ombygge lokalerne, så de lever op til tidens krav om fx fleksibel indretning. I nogle tilfælde kan det være relevant at etablere et flerbrugerhus med fælles faciliteter.
Bæredygtig breder sig
De senere år har EDC Erhverv Poul Erik Bech stillet en række spørgsmål om bæredygtighed i Forventningsundersøgelsen, fx om villigheden til at betale højere købspris eller leje for ejendomme med lavt klimaaftryk. År for år er svarene blevet lidt mere grønne, men denne gang er stagneret. Fx er det stadig lige knap halvdelen, som enten ikke har overvejet at energirenovere sin ejendom eller har overvejet det, men ikke er kommet i gang.
”I år har tallene nærmest ikke rykket sig trods flere år med kontinuerlig udvikling. Det hænger formentlig sammen med de vanskelige vilkår, som især rentestigningerne har udløst. Derfor har mange investorer og virksomheder fokuseret på den daglige drift og brugt færre kræfter på bæredygtighed, og vi kan tydeligt se, at bæredygtighed især er et tema i de store virksomheder, og vi kan også se, at det især er kontorområdet, hvor fokus er absolut størst på bæredygtighed,” siger Joseph Alberti, Head of Research.
Ved sidste års Forventningsundersøgelse var priserne på energi på det højeste, og dét udløste måske ekstra fokus på bæredygtighed hos investorerne. Men det kan være kortsigtet at ignorere den grønne udvikling.
”Internationalt fylder bæredygtighed meget, bl.a. fordi investorer og store virksomheder er underlagt EU’s regler eller taksonomi om lavere klimaaftryk i de ejendomme, de køber eller bor til leje i. Derfor stiller udenlandske investorer og lejere i stigende grad krav om bæredygtige ejendomme. Vi har således ingen internationale lejere, der ikke også har bæredygtighedsforventninger til deres nye beliggenhed,” fastslår Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech.
Forventningsundersøgelsen udpeger klart kontorer som dét segment, hvor flest lejere er villige til at betale ekstra for at have adresse i bæredygtige lokaler. Næsten tre ud af fire respondenter spår højere leje for grønne kontorlokaler, mens det kun gælder knap hver anden for de øvrige ejendomstyper.
”Foreløbig er efterspørgslen på bæredygtige kontorer ikke så stor hos brugerne herhjemme, men alligevel er udlejere og investorer nødt til at tænke i fx at certificere ejendomme, da det fremadrettet bliver et stort konkurrenceparameter. Bæredygtige lokaler er allerede på dagsordenen hos de store virksomheder, og det vil efterhånden forplante sig til mellemstore og mindre virksomheder. Mange af dem leverer jo til store virksomheder, og de begynder at stille krav til leverandørerne om fx klimaaftryk,” pointerer Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
I værste fald risikerer investorer og udlejere at stå med ”sorte ejendomme”, som med højt energiforbrug og dermed stort klimaaftryk vil være svære at leje ud eller sælge. Omvendt betyder bl.a. EU’s såkaldte taksonomi, at det muligvis bliver lettere at få ”grønne lån” til fx at energioptimere bygninger.
Aktuelle tendenser på kontormarkedet
