”Vi ser flere og flere grønne investeringer på ejendomsmarkedet, og udviklingen er præget af de store pensionsselskaber. De søger flere alternative investeringer, herunder ejendomme, fordi afkastet fra obligationer er historisk lavt. Samtidigt har de stort set alle en form for langsigtet politik om bæredygtige investeringer, så de fx ser på energiforbruget og CO2-udledningen fra de bygninger, de ejer. Samlet står bygninger for omkring 30% af CO2-udledningen i Danmark, så potentialet er stort.”
Sådan siger Flemming Buhl, der er Head of Capital Markets i EDC Erhverv Poul Erik Bech og tidligere har været i finanssektoren i knap 35 år.
Det ekstra fokus på grønne investeringer udspringer bl.a. af pensionskassernes såkaldte ESG-politikker (Environmental, Social, Governance) om at sikre miljøhensyn (E) samt velordnede sociale forhold (S) og god selskabsledelse (G) i deres investeringer.
Overordnet har brancheorganisationen Forsikring & Pension – på vegne af medlemmerne – forpligtet sig til at investere grønt og bæredygtigt for 350 mia. kr. inden 2030. Danica og flere andre pensionsselskaber har forpligtet sig til at sænke klimaaftrykket fra deres investeringer i 2025. Danica har kortlagt energiforbruget og CO2-aftrykket i 85 ejendomme og gransket mulighederne for, at investeringer og renoveringer kan mindske forbruget.
PKA vil samtidigt halvere CO2-aftrykket fra sine 200 ejendomme frem mod 2025 for et trecifret millionbeløb.
Den øgede interesse for bæredygtige investeringer betyder bl.a., at pensionskasser og andre investorer går på to grønne ben.
For det første er de på jagt efter ejendomme med grønt certifikat om bl.a. lavt energiforbrug og begrænset CO2– udledning. Det mest almindelige bæredygtighedsstempel herhjemme (og fx i Tyskland) er certificeringsordningen DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). For det andet køber de såkaldte grønne obligationer, som er med til at fremme bæredygtige investeringer.
Netop DGNB-stemplet – endda i elitevarianten Platin – kommer på et flerbrugerkontorhus, som PFA Pension får bygget for 325 mio. kr. og forventer at åbne om to år i Nordhavn i København.
”Udviklingen har taget fart de sidste to-tre år, og nu stiger interessen for certificerede ejendomme eksponentielt. Grønne bygninger vil være langt mere værdisikrede investeringer fremover. Tilsvarende risikerer interessen for ejendomme uden certifikat at falde – vi kan se, at institutionelle investorer frasælger de ejendomme, som ikke indgår i den grønne strategi,” siger Flemming Buhl.
I investeringsafdelingen i EDC Erhverv Poul Erik Bech opfordrer partner Jacob Lykke Bruun – der også har en mangeårig baggrund i finanssektoren både inden for bank og realkredit – eksisterende investorer til at se på mulig- hederne for at energiforbedre deres ejendomme.
”Det er værd at undersøge, om ejendomme med højt energiforbrug og stort klimaaftryk kan gøres mere tidssvarende og bæredygtige, især hvis der alligevel skal flyttes rundt på lejerne, eller der opstår tomgang. Det kan fx være relevant at skifte taget og etablere solceller. Energirenoveringer kan ofte give en bedre business case, der kommer lavere driftsudgifter, og fordi ejendommen øger sin værdi ved, at ejendommen i højere grad er blevet fremtidssikret.”
EDC Erhverv Poul Erik Bech kan være behjælpelig med beregninger af, hvilke investeringer der kan betale sig. En af fordelene ved at energirenovere sin ejendom – og måske få den certificeret – er, at mange virksomheder, ikke mindst udenlandske, lægger vægt på at bo i bæredygtige lokaler.
Særligt store virksomheder har en politik om, at de kun må have lejemål med minimalt energiforbrug og klimaaftryk.
”Med andre ord står udlejer eller investor næsten altid stærkere og opnår en fordel, hvis ejendommen er gjort så bæredygtig, som det er teknisk muligt. Og den fordel bliver større og større fremover, fordi flere og flere virksomheder kræver minimal belastning af klima og miljø, så ejendomme med højt energiforbrug bliver sværere at leje ud. Det svarer til, at oliefyr snart er historie i vores boliger herhjemme og bliver afløst af bl.a. varmepumper,” siger Jacob Lykke Bruun. Ved indgangen til 2021 viste EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige Forventningsanalyse, at 65% af investorerne lægger vægt på, at ejendomme har et grønt stempel – for kontorer gjaldt det endda tre ud af fire investorer.
Sideløbende med den øgede investor interesse for at få grønne ejendomme på bøgerne låner banker og realkredit milliarder ud via grønne lån. En kortlægning fra Finans Dan- mark viste i april 2021, at de grønne udlån voksede med 60 mia. kr. sidste år.
”Realkreditvirksomhederne udsteder grønne obligationer, hvor lånene er målrettet bæredygtige ejendomme og investeringer. De obligationer er lidt billigere for låntagerne – ofte har realkreditselselskabet sat bidragssatsen en anelse lavere end for almindelige lån, og samtidig kan de underliggende obligationer sælges til bedre kurser, så også renten er en anelse lavere,” fortæller Flemming Buhl.
Aftagerne af grønne obligationer er ofte pensionskasser, som af hensyn til den samlede risiko skal have en vis mængde obligationer blandt deres investeringer. Og grønne obligationer kan være med til at indfri pensionskassernes mål – og ønsker hos deres medlemmer – om at fremme en bæredygtig dagsorden.
”Pensionskasserne er ofte villige til at betale lidt mere for obligationer med grøn profil. På den måde nyder kunderne godt af, at pensionskasser aftager grønne obligationer, og det kan fx bane vejen for energirenoveringer og andre investeringer, så ejendomme forøger deres værdi,” pointerer Jacob Lykke Bruun.
Begge specialister hos EDC Erhverv Poul Erik Bech kan, ikke mindst i kraft af deres mangeårige fortid i bank og realkredit, kortlægge både potentialet i grønne investeringer og mulighederne for at få tiltagene finansieret med billige, grønne lån.
