EDC Erhverv Poul Erik Bech har gennemført en forventningsmåling for 2023, som med svar fra over 1.700 beslutningstagere er den største hjemlige markedsundersøgelse om erhvervsejendomme. Deltagerne repræsenterer alle typer og størrelser af investorer og virksomheder, og med svar fra alle dele af landet afspejler den EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 19 erhvervscentre. Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:
”2022 har været præget af krigen i Ukraine med følgevirkninger som stigende rente, stærkt faldende forbrugertillid, den højeste inflation i 40 år og kursfald på aktier. Kombineret med grå udsigter for dansk økonomi kunne det let udløse udbredt pessimisme blandt investorer og virksomheder, men forventningsundersøgelsen tegner et mere nuanceret billede. Fx forventer 3 ud 10 virksomheder at flytte inden for et par år, og det er stort set samme niveau som året før. Hovedforklaringen er fortsat behov for mere plads, hvilket 55% svarer. Det er faktisk 5 procentpoint flere end for et år siden.” Han fortsætter:
”Hovedparten af investorerne har fortsat mod på mursten: Knap 60% forventer at investere flere penge eller det samme som i 2022. Det er lavere end i de foregående seks år, da omkring 80% ville investere mindst det samme som året før i ejendomme. De ændrede økonomiske forhold har altså gjort en del investorer mere forbeholdne, men de er på ingen måde skræmt helt væk.”
Afstand mellem købere og sælgere
Men den stigende rente har skabt ubalance på ejendomsmarkedet. Frank Jensen, direktør og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg, siger: ”Der er et vakuum i markedet lige nu. Med den højere rente skal afkastene op, og dermed skal priserne ned – i hvert fald set med investorernes øjne. De har masser af likviditet, men de begrænsede prisfald, vi har set indtil nu, svarer ikke til rentestigningerne. De nuværende ejere – og mulige sælgere – har selvfølgelig ikke lyst til at sænke prisforventningerne, men det hører med til historien, at der har været medvind og blå himmel for ejendomsmarkedet de seneste fem-seks sæsoner.”
Michael Thodsen, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech København supplerer: ”Mange investorer venter bare på, at priserne sætter sig. De er klar, når det rigtige dukker op til den rigtige pris. Personligt tror jeg, at man kan gøre nogle gode handler i øjeblikket.”
Forventningsmålingen viser, at de fleste regner med lavere priser på mursten – for boligejendomme spår 7 ud 10 et prisfald, mens det for detaillokaler er 8 ud 10. For lager- og logistiklokaler, hvor tomgangen er rekordlav, bliver et prisfald forudset af knap så mange, men stadig halvdelen. For alle typer ejendomme – og for erhvervsgrunde – er der i år markant flere, som spår lavere priser end for et år siden.
Finansiering giver bøvl
På Fyn peger de på, at særligt handlen med ejendomme med udlejningsboliger er ramt af rentestigningerne. Lars Duus, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense, siger:
”Vi oplever, at købere har fået sværere ved at få finansieret boligejendomme. Med et afkast omkring 4% var det ofte let at få fuld finansiering hos bank og realkredit, da renten var nede på 1%. Men når renten ligger omkring 5%, vurderer banken nøje de løbende lejeindtægter og vil måske kun give 50-60% belåning mod før 80%. Køber skal altså have meget mere egenkapital med, og omsætningen af boligejendomme er mindre end tidligere.”
Dét billede bliver genkendt i det midt- og vestjyske. Terkel Præst Berthelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Herning, siger: ”Interessen for boligejendomme er fortsat stor, men udfordringen ligger hos pengeinstitutterne. Med de aktuelle afkast ser vi typisk en belåning på 65% af ejendommens værdi, hvor det før var helt op til lovgrænsen på 80%.”
I forventningsundersøgelsen vurderer 78% af de adspurgte, at det bliver sværere at få finansieret ejendomme det næste år – det er i runde tal dobbelt så mange som i de foregående tre år.
Jagt på afkast
Lars Duus fra Odense peger på, at de vanskeligere lånevilkår for boligejendomme har fået fynske investorer til at se mod andre segmenter. ”Vi har set et skifte, hvor investorer orienterer sig mod kontorer og lager/logistik. Her er afkastet i vores område typisk 6-7%, og så er det lettere at få finansieringen til at hænge sammen. Vi oplever især øget aktivitet – både blandt investorer og på udlejninger – for kontorer og lager-/logistikejendomme enten i Middelfart eller langs den vestfynske motorvej mellem Odense og Middelfart.”
Også i det nordjyske får jagten på højere afkast investorer til at kigge nye steder hen. ”Boligejendomme er stadig det mest populære hos os, men vi ser en øget interesse for at købe ejendomme i byer som Frederikshavn og Hjørring,” fortæller Frank Jensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
Her er afkastet på omtrent 7% højere end i landsdelens hovedby, og der er ingen nævneværdig risiko for større tomgang i ejendomme med boliger i normal stand.
Energiplaner øger lokalebehov
I Sydvestjylland fornemmer Jesper Ølgaard Bloch, at en del investorer er blevet mere kræsne eller i hvert fald mere afventende. ”I øjeblikket registrerer vi mindre købelyst end normalt, selvom der stadig er et pænt antal købere i markedet. Før var der flere, der kiggede mod ejendomme, fordi de fik negativ rente i banken, og med billig finansiering lå det lige for at ”gå i” ejendomme. Med det nuværende højere renteniveau er situationen pludselig en anden, og investorerne oplever nu, at billig og risikovillig finansiering ikke længere findes ved tag selv-bordet. Det er tydeligt, at der er mere grundige overvejelser i købsfasen nu. Flere investorer er overraskede over, hvor meget bankerne holder igen,” påpeger Jesper Ølgaard Bloch, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Esbjerg.
Lokalt og regionalt forventer han dog, at Esbjerg, landets 5. største by, de kommende år forstærker sin position som landets førende energiby, især med de planlagte gigantinvesteringer i bl.a. havvindmøller, Power-2-X og energiøer.
”Mange virksomheder og investorer har fået øjnene op for, at planerne i Folketinget og EU betyder, at Esbjerg får rigtig mange arbejdspladser. Allerede nu er der stor søgning på lejemål, og efterspørgslen på erhvervsejendomme – såvel kontorer som lager/logistik – vil stige de kommende år. Det vil alt andet lige også smitte positivt af på indbyggertallet og dermed give behov for flere boliger.”
Læs EDC Poul Erik Bechs Forventningsanalyse på: www.forventninger2023.dk
EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige Forventningsundersøgelse om erhvervsejendomsmarkedet 2023 blev præsenteret foran 250 fremmødte i Planetariet i København. Talerne på dagen: Tore Stramer, Cheføkonom i Dansk Erhverv – Mikael Arne Fogemann, Executive Director i PFA – Joseph Alberti, Head of Research i EDC Poul Erik Bech – Poul Erik Bech – Mark Gibson, Chef Analytiker i Realkredit Danmark – Richard Howgego, Director, EMEA Office Investment, International Capital Markets i JLL (Jones Lang LaSalle) og Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics i JLL (Jones Lang Lasalle).
