JLL har netop udgivet rapporten Nordic Outlook – Focus: Improving liquidity is around the corner, som tager temperaturen på det nordiske ejendomsmarked. Rapporten dykker ned i kontor-, logistik-, detail- og investeringsmarkedet i de nordiske lande, og EDC Poul Erik Bech har bidraget med data, analyser og kommentarer til den danske del af rapporten. Som titlen antyder, fokuserer rapporten i denne omgang på, at ejendomsmarkedet formentlig går mod lysere tider efter et par hårde år.
Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech, er dog ikke helt så optimistisk: “Nordic Outlook giver et rigtig godt billede af, hvordan det går på det nordiske ejendomsmarked, men man må også have for øje, at Danmark adskiller sig på mange parametre i forhold til de øvrige nordiske lande. Danmark har ikke været ramt af finansieringsproblemer i samme grad som de andre lande, og vores afkast har ikke været lige så påvirket som i de andre lande. Selvom stabiliteten i det dansk marked er et stærkt signal, så er det i sidste ende bundlinjen, der er trækplaster.”
Derfor mener Helle Nielsen Ziersen, at vi skal et godt stykke ind i 2024, før vi ser en stigning i antal transaktioner: “Selvom Danmark er blevet et hotspot, så er der mange der ikke forstår, at afkastet ikke reguleringsmæssigt følger vores nordiske nabolande. Derfor tror jeg også, at vi skal et godt stykke ind i 2024 før vi ser et stigende antal transaktioner.”
Stabilisering af markedet
En af de mest væsentlige budskaber i den nye Nordic Outlook rapport er at kigge frem mod 2024 og vurdere, hvornår ejendomscyklussen vil nå bunden og markedet vil begynde at gå i den rigtige retning.
Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, fortæller: “Det er ingen hemmelighed, at transaktionsvolumen er faldet i 2023. Faktisk viser rapporten at transaktionsvolumen globalt er faldet med tæt på 50%, sammenlignet med tredje kvartal i 2022. Til sammenligning faldt transaktionsvolumen i gennemsnit med 64%, da den store finanskrise i 2010 var på sit højeste, så det er voldsomme tal.”
“En af de væsentligste budskaber i rapporten er, at forventningen om en stabilisering i slutningen af 2023 og en gradvis forbedring af likviditeten i 2024. JLL’s globale ejendomstillidsundersøgelse viser, at det er de færreste, der forventer, at markedet vil blive forværret. Hvis man sammenligner med tidligere, er der en tendens til, at markedet vender efter 4-5 kvartaler i træk, hvor pilen har peget den forkerte retning. En faldende inflation vil stabilisere renterne og med de stærke nordiske banker, er der derfor en forhåbning om, at markedet vil stabilisere sig, og der kommer gang i transaktionerne igen,” siger Joseph Alberti.
Helle Nielsen Ziersen, EDC International Poul Erik Bech siger: “I vores internationale afdeling, hvor vi servicerer udenlandske kunder, der vil investere i Danmark, og danske under, der vil købe eller især leje lokaler i udlandet, oplever vi naturligvis også et fald i transaktionerne. Samtidig er der en følelse af, at de mange internationale investorer i landet rigtig gerne vil Danmark, men med den store forskel mellem Danmark og de nordiske nabolande, er de lidt tilbageholdende. Derfor ser jeg et behov for, at vi tilpasser os markederne i Norden, før vi ser en stigning i antallet af transaktioner igen.”
Højere afkastkrav og renter
I rapporten er der opstillet tre fundamentale faktorer, der taler for, at vi er på vej mod en normalisering og vending af markedet. De tre faktorer er højere afkastkrav, stabilisering af de lange renter og lavere korte renter. Om de tre faktorer, fortæller Joseph Alberti:
“De højere afkastkrav er særligt synligt inden for logistik- og boligsegmentet, og det vil med stor sandsynlighed betyde, at investorerne vil få mere mod på at investere. Den anden faktor er en stabilisering af de lange renter, som har været præget af en meget volatil verden og en skrøbelig udvikling i løbet af det sidste halve år. Forventningen er, at de lange renter vil stabilisere sig i løbet af efteråret, og det vil skabe fornyet optimisme hos investorerne. Rentekurven peger i retning af lavere korte renter i Norden i løbet af 2024, men det er dog stadig højere end før krisen.”
