EDC Erhverv Poul Erik Bech har endnu engang gennemført en forventningsmåling, og med svar fra flere end 1.700 beslutningstagere er det den største hjemlige markedsundersøgelse om erhvervsejendomme. Svarene er indløbet fra alle typer og størrelser af investorer og virksomheder, og med deltagere fra hele landet afspejler Forventningsundersøgelsen 2023 EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 19 erhvervscentre.
2022 har været præget af krigen i Ukraine med følgevirkninger som stigende rente, kraftigt dyk i forbrugertilliden, den højeste inflation i 40 år og store kursfald på aktier. Kombineret med grå udsigter for dansk økonomi kunne det let have udløst udbredt pessimisme blandt investorer og virksomheder, men forventningsundersøgelsen tegner et mere nuanceret billede.
Mod på mursten
Fx regner 3 ud 10 virksomheder med at flytte inden for et par år – stort set samme andel som året før. Hovedforklaringen er stadig behov for mere plads. Det svarer 55% eller 5 procentpoint flere end for et år siden.
Desuden har hovedparten af investorerne fortsat mod på mursten. Knap 60% forventer at investere flere penge eller det samme som i 2022. Det er lavere end i de foregående seks år, da omkring 80% ville investere mindst det samme som året før i ejendomme. De ændrede økonomiske forhold har med andre ord gjort nogle investorer mere forbeholdne, men på ingen måde skræmt dem væk.
På kontormarkedet er der skruet ned for optimismen i forhold til de foregående år. Fx venter 7 ud af 10, at markedspriserne på kontorejendomme vil falde det næste år – det var kun 3 ud af 10, der svarede det for et år siden. Hver anden spår, at tomgangen vil stige mod hver tredje for 12 måneder siden. Og kun hver femte tror på stigende markedsleje, hvilket var knap hver fjerde for et år siden, mens hver tredje forudser faldende lejeniveau. Det svarede kun hver fjerde i den forrige forventningsundersøgelse.
En del af forklaringen er formentlig de grå skyer over dansk økonomi og rentestigningerne gennem 2022. Med højere rente bliver det dyrere at finansiere ejendomme, og samtidig kan investorer nu opnå et højere afkast ved at købe obligationer.
”Svarene er nok lige en tand for pessimistiske og afspejler måske, at undersøgelsen fandt sted i efteråret, og dermed kort tid efter, at renten over nogle uger var steget fra 4% til 6%. Umiddelbart efter faldt den igen til 4%, og hvis den stabiliserer sig dér, kommer der nok mere ro på markedet. Især hvis inflationen viser sig at have toppet i slutningen af 2022, sådan som flere eksperter mener,” siger John Borrisholt, regionsdirektør og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland med afdelinger i Køge, Næstved, Roskilde og Slagelse.
Tvivl om tomgang
Tomgangen for kontorlokaler har været ret lav – understøttet af høj aktivitet i erhvervslivet og historisk høj beskæftigelse. Men både dansk økonomi og beskæftigelsen er ifølge stort set alle prognoser ved at gå ned i gear. Dét kan præge kontormarkedet, om end med store lokale forskelle.
”Vi kommer måske til at se en svag stigning i tomgangen, men det vil næppe blive så meget her i Trekantområdet, der nyder godt af et meget driftigt erhvervsliv,” lyder det fra Arne Kristensen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Vejle.
Endnu mere optimistisk er vurderingen i Esbjerg.
”Vi har fornuftig aktivitet i udlejninger, og jeg er ikke for alvor nervøs for tomgangen, som på kontorsegmentet tidligere har været betydeligt højere end nu. Esbjergs position som Danmarks førende energiby bliver kun styrket med de meget omfattende investeringer, der billedlig talt skyller ind over Esbjerg, og vi har stor søgning fra fx servicevirksomheder, der betjener energisektoren. Her er det ikke kun den omsiggribende vindenergi, der naturligt nok har megen fokus i Esbjerg. Området er også præget af enorme investeringer på andre områder – fx bliver Esbjergs position som centrum for grøn energiproduktion udbygget med opførelsen af Europas største brintproduktion (Power-2-X), der skal medvirke til at give Danmark en unik førerposition i arbejdet med at nå klimamålene.”
”Derudover må man ikke glemme de nye massive investeringer i olie- og gassektoren, som igennem mange år har været en stor del af Esbjergs erhvervsliv, og som også vil være det i mange år fremover. Udover energisektoren er Esbjerg også blevet ”hot” inden for datahubs, idet det såkaldte havfrue-datakabel mellem USA og Europa kommer i land ved Esbjerg. Alt sammen medvirker det til, at vi ikke forventer en afmattende efterspørgsel efter kontorlokaler i Esbjerg,” fortæller Jesper Ølgaard Bloch, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Esbjerg.
I Odense er kontorefterspørgslen præget af letbanens første etape, som blev indviet i maj 2022.
”Vi har set pensionsselskaber opføre nye kontorejendomme i Cortex Park lidt syd for centrum med eget letbanestop og samtidig tæt på motorvejen. Flere store virksomheder inden for revision og finans er rykket hertil – typisk fra bymidten,” oplyser Lars Duus, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense.
Tæt ved havnen i Odense er staten ved at få opført et stort kontorhus, som skal samle en række statslige styrelser. Når ejendommen til omkring 800 mio. kr. står klar i løbet af 2024, kan det ifølge Lars Duus give en del aktivitet, fordi der så bliver frigjort en række kontorlokaler andre steder i Odense.
Ældre kontor i modvind
Men dé lokaler har nogle årtier på bagen og kan derfor give udlejerne en udfordring, som gælder i hele landet. Virksomhederne er blevet mere kræsne, de vil have effektivt indrettede og meget gerne bæredygtige og energirenoverede lokaler.
”Det er sværere at få lejet ældre ejendomme ud. Her må udlejer ofte være indstillet på at friske lokalerne op, så de får et nutidigt look. Vi anbefaler vores kunder at få udarbejdet visualiseringer, så en mulig lejer kan se, hvordan nogle måske ret triste lokaler kan komme til at se ud. Det er kun få virksomheder, der selv kan forestille sig det uden at have tegninger at se på,” siger Arne Kristensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Vejle.
John Borrisholt på Sjælland supplerer med to andre betragtninger om kontorefterspørgslen.
”I vores område er interessen klart størst i store byer som Roskilde og Køge. Kontorer uden for alfarvej bliver sværere og sværere at leje ud. En anden tendens er, at mange foretrækker at blive lejer i et flerbrugerhus med adgang til fælles kantine, møderum og så videre. Det er ikke kun et fænomen i København og Aarhus. Og det kan være meget vanskeligt at få genudlejet en domicilbygning på flere tusinde kvadratmeter til blot en enkelt eller to lejere, så det er en tendens vi kun vil se mere af fremover.”
