For syvende år i træk har EDC Erhverv Poul Erik Bech indhentet vurderinger om ejendomsmarkedet blandt investorer og virksomheder, og denne gang har 1.718 nøglepersoner svaret på spørgsmål – markant flere end de foregående år. Svarene kommer fra alle størrelser og typer af virksomheder, og EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 18 erhvervscentre bliver understreget med svar fra alle dele af landet.
Ligesom de senere år har de adspurgte størst tiltro til såvel boligejendomme som lager og logistik, målt på forventninger om stigende ejendomspriser og markedsleje samt lav tomgang. De samme to segmenter har flest investorer kig på, mens hver sjette venter at investere i kontorer – samme andel som for et år siden. Og virksomheder og investorer er lidt mere afdæmpede, når det gælder kontorer, som traditionelt fylder godt på regnskabsbøgerne hos pensionskasser og store ejendomsselskaber.
Halvdelen af de adspurgte forudser uændrede lejeniveauer, mens resten er fordelt stort set ligeligt med en fjerdedel, som spår højere kontorleje, og en fjerdedel, der venter lavere leje. For synet på værdistigninger er fordelingen omtrent den samme, dog med lidt flere, som forudser værditab. Tilsvarende spår hver tredje øget tomgang, mens lidt færre 22% er optimister og spår længere afstand mellem ledige lejemål.
John Borrisholt, regionsdirektør Sjælland, EDC Poul Erik Bech og partner i Roskilde, mener, at svarene for kontormarkedet kan være en kende for gråtonede.
”Den høje vækst og beskæftigelse har givet meget aktivitet på kontormarkedet i 2021, hvor virksomhederne igen har fået mod på at flytte efter lange perioder med nedlukninger, hjemmearbejde og restriktioner. Vi har også kunnet udleje lejemål, der ellers havde ligget et stykke tid. I øjeblikket har vi et sundt niveau, og dette vil formentlig fortsætte i 2022.”
Beskæftigelsen er traditionelt den vigtigste faktor for efterspørgslen på kontorarealer, og gennem de sidste måneder af 2021 nærmede jobstatistikkerne sig 3 millioner lønmodtagere. Formentlig kunne endnu flere endda have været i job – og mange af dem bag et skrivebord – hvis ellers arbejdsgiverne kunne skaffe nye folk. Mangel på arbejdskraft er i stigende grad blevet en del af dagligdagen for landets virksomheder, og ved udgangen af 2021 kunne Jobindex melde om rekord i antallet af opslåede stillinger.
Forventningsanalysen 2022 viser, at den i forvejen store interesse for at investere i mursten er vokset yderligere. I de foregående fire års analyser fra EDC Erhverv Poul Erik Bech har 73-77% tilkendegivet at ville investere enten mere i fast ejendom eller det samme som tidligere – nu er andelen vokset til 80%. Tilsvarende vil kun 20% – mod før 23-27% – investere mindre.
”Ejendomme udgør et attraktivt alternativ både til den lave rente på obligationer, til den negative rente i bankerne og til det svingende aktiemarked. Historisk giver ejendomme et stabilt og fornuftigt afkast, og det er mange tiltrukket af,” siger Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
Han tilføjer, at lejen for kontorlokaler ofte bliver reguleret efter udviklingen i forbrugerpriserne, og derfor kan investorer via kontorejendomme i høj grad beskytte sig mod inflationen, som er skudt i vejret. Op mod årsskiftet viste dansk økonomi sig overraskende stærk, og oveni kom forsyningsproblemer, mangel på varer og store prishop på energi. Priserne er steget endnu mere i eurolandene, og USA oplevede ved udgangen af 2021 de højeste prisstigninger i næsten 40 år.
I Forventningsanalysen, som er gennemført i efteråret 2021, forudser næsten tre ud af fire øget inflation herhjemme.
”De gode varer kan godt stige i værdi,” vurderer regionsdirektør John Borrisholt om kontormarkedet, hvor Danmark nyder godt af positionen som sikker havn blandt et voksende antal udenlandske investorer.
Dog kan markedet i hovedstaden ifølge regionsdirektøren blive presset af, at flere meget store kontorprojekter er på vej inden for få år. Fx i Ørestad og den kommende Postbyen på Vesterbro, hvor Danske Bank rykker ind med sit hovedsæde.
John Borrisholt påpeger, at der er stor forskel på efterspørgslen efter kontor-m2 afhængigt af, om lokalerne er nyindrettede eller har nogle år på bagen uden at være sat nævneværdigt i stand.
”For lidt ældre ejendomme kan det være en udfordring, at flere virksomheder er begyndt at kræve lavt energiforbrug og effektiv, fleksibel indretning – men ikke nødvendigvis vil betale højere leje; det er mere en betingelse for, at de overhovedet overvejer at indgå en lejekontrakt.”
John Borrisholt fremdrager et konkret eksempel fra Roskilde, hvor EDC Erhverv Poul Erik Bech har hjulpet en større kontorudlejer gennem nogle år.
”Udlejeren har flere lokaler, som alle ligger fornuftigt og normalt kan lejes ud ret hurtigt. Men det seneste ledige lejemål er indrettet tilbage i 1990’erne, og den type lokaler er altså sværere at få lejet ud i dag. Det er ikke nødvendigvis et spørgsmål om lejeniveauet, men om, at indretningen skal være mere tidssvarende.”
Derfor drøfter John Borrisholt og hans kolleger i den slags tilfælde med udlejer, at det ofte kan være en god idé at modernisere lokalerne, inden de sendes på markedet.
”Vi ser samtidig en tendens til øget tomgang i de lidt mindre byer. Med digitaliseringen har mange virksomheder ikke længere så stort behov for kontorarealer. Derfor drøfter vi i de situationer med udlejerne, om de tomme m2 kan bruges til noget andet, fx boliger, som ofte kan være en god løsning.”
EDC Poul Erik Bech Roskilde er netop selv flyttet i nye lækre kontorlokaler på Støden 9 i Roskilde, da erhvervs- og boligafdelinger er slået sammen i nye, moderne og fælles lokaler.
”Vores to afdelinger har fundet et fælles lejemål, som har fået en gennemgribende istandsættelse. Lejemålet har et etageareal på 422 m² fordelt på to etager og er placeret i et attraktivt område af byen med prominente naboer omkring os. Da ejendomsmarkedet har drønet derudaf i 2020 og 2021, så har vi i EDC Erhverv de sidste 5 år fået en stærk position i Roskilde og omegn, hvor vi har vundet kundernes tillid og haft rekordår, hvilket har givet os vokseværk og øget behovet for nye lokaler og rammer,” siger John Borrisholt.
I Forventningsanalysen svarer 13% af virksomhederne, at de vil flytte i 2022, mens 14% påtænker at flytte inden for de næste par år. Af dem som gerne vil flytte er 50% grundet mangel på plads, mens 26% svarer at de nuværende lokaler ikke har den rigtige profil ift. virksomheden. 19% vil gerne finde noget mere eksklusivt, mens 13% vil finde noget billigere.
I nogle tilfælde, bemærker John Borrisholt, kan fraflyttede kontorejendomme med fordel omdannes til flerbrugerhuse, som har vundet frem de senere år – og for længst har bredt sig ud over de allerstørste byer.
”I Roskilde stod en af vores kunder med en fraflyttet kontorejendom på 8.000 m2, og det er altså svært at leje ud som domicil til en enkelt eller to virksomheder. Men så blev ejendommen ændret til flerbrugerhus, og på kort tid fik vi afsat omkring 2.000 m2 fordelt på tre lejere.”
Eksemplet fra den sjællandske domkirkeby illustrerer, at mange virksomheder lægger vægt på at have adgang til fx fælles kantine, fitness, reception og mødelokaler – ofte faciliteter, som mindre virksomheder ikke selv ville have råd eller plads til. Flerbrugerhuse giver adgang til fx mødelokaler, og det er blevet mere relevant for en del virksomheder efter et langt coronaforløb, der har vænnet os til Teams-møder. Endelig har coronaforløbet – med usikkerhed og øget hjemmearbejde – mange steder sat fokus på værdien af den fleksibilitet, flerbrugerhuse kan give, fordi lejere ret let både kan vokse og skalere ned på samme adresse.
7 ud af 10 virksomheder med mere end 500 ansatte har ifølge Forventningsanalysen for 2022 allerede bæredygtighedsoptimeret en eller flere af deres bygninger. For alle adspurgte virksomheder – uanset antal ansatte – er tallet 3 ud af 10. De store virksomheder er altså suverænt bedre til at optimere sine ejendomme ift. bæredygtighed.
1 ud af 4 af alle adspurgte har planer om at optimere sine ejendomme, men er ikke kommet i gang endnu. Der er altså mange virksomheder, der muligvis optimerer sine ejendomme inden for det næste stykke tid. Til gengæld mener 1 ud af 5, at det ikke er rentabelt at optimere sine ejendomme ift. bæredygtighed. 27% har slet ikke overvejet bæredygtighedsoptimeringer. Andelen af små virksomheder der ikke har haft bæredygtighedsoptimeringer i tankerne er 32%, mens det for større virksomheder ligger mellem 14-19%.
Investorerne forventer, at kontorlejerne er mest interesserede i bæredygtighed i forhold til de forskellige segmenter i undersøgelsen. Investorerne forventer nemlig, at 75% af kontorlejerne er parate til at betale mere i husleje for et bæredygtigt lejemål. Spørger man kontorlejere er tallet dog kun 60%.
83% forventer, at bæredygtighed bliver en del af ejendomsrelaterede afgifter i fremtiden. 14% forventer i høj grad, at det kommer til at ske, mens 47% forventer det i nogen grad. Kun 6% forventer slet ikke, at bæredygtighed kommer til at spille en rolle i de fremtidige ejendomsskatter eller andre ejendomsrelaterede afgifter.
