Af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft, advokater og partnere i Mazanti-Andersen
At kunne udleje de sædvanligvis permanente lejemål i kortvarige perioder kan have væsentlig betydning for bundlinjen. Derfor kan korttidsudlejning af tomme lejemål i en tid med et presset marked være et attraktivt og nødvendigt alternativ til de permanente lejeaftaler.
Mulighederne for at udfylde de tomme lejemål er mange, og der findes en lang række af små virksomheder, som ønsker at teste deres koncepter eller afholde lagersalg i mindre eller større pop-up butikker. Det kan derfor være fristende at indgå lejeaftaler med gunstige vilkår for at imødekomme efterspørgslen og gøre sig attraktiv som udlejer. Korttidsudleje gør det samtidig muligt at udnytte længere perioder med ufrivillig tomgang, mens der ventes på senere indflytning af en mere permanent lejer.
Den øgede fleksibilitet hvad angår varigheden af lejeperioden kan også bruges som konkurrenceparameter, da der i bedste fald kan kræves en højere kvadratmeterpris set i forhold til permanente lejeaftaler. Det samme gælder fleksibiliteten, når der ses på størrelsen af lejemålene. Her kan større lokaler med fordel opdeles i flere mindre lokaler ved at anvende midlertidige indretninger for på den måde at tiltrække de mindre virksomheder. Det kan også være, at du kan redde en permanent lejers grundlag for at forblive i lejemålet, ved at tillade delvis fremleje i kortere perioder.
Overvejer du som udlejer at anvende korttidsudleje, er der en række forhold, du bør overveje grundigt. Uanset lejeperiodens varighed er det afgørende, at du altid sikrer dig et fyldestgørende aftalegrundlag og undgår at lade dig forblinde af, at der ”kun” er tale om en midlertidig lejeperiode.
Udgangspunktet for erhvervslejekontrakter er, at lejeaftalen løber indtil den opsiges af lejeren, og udlejer kan alene opsige med begrundelser, der følger erhvervslejelovens § 61. Hvis der ikke aftales andet, har udlejer således kun få muligheder for at opsige lejekontrakten. Derfor skal en aftalt tidsbegrænsning i den ønskede lejeaftale altid fremgå specifikt og entydigt af kontrakten.
Der er ikke regler eller bestemmelser som regulerer længden af tidsbegrænsede lejeaftaler. Udlejer kan derfor selv bestemme længden af tidsbegrænsningen. Lejeaftalen kan altså begrænses til for eksempel én dag, én weekend eller én måned. Det er frit mellem lejer og udlejer at bestemme, så længe udlejer kan begrunde, at tidsbegrænsningen skyldes udlejers forhold.
En saglig begrundelse for en tidsbegrænset lejekontrakt kan fx være, at lejer kun har interesse i at leje i en kortere periode, eller at udlejer har indgået aftale om permanent udlejning på et senere tidspunkt og derfor kun har mulighed for at tilbyde lejemålet i en kort periode.
Begrundelsen behøver ikke fremgå af lejekontrakten, men af bevismæssige årsager er det klart anbefalingen, at den indskrives i kontrakten. Det afgørende er, at udlejer kan påvise, at der er en rimelig begrundelse for tidsbegrænsningen, og at begrundelsen var til stede ved kontraktens indgåelse. Det er derimod ikke et krav, at begrundelsen fortsat er til stede ved udløbet af den aftalte lejeperiode.
Når lejekontrakten er tidsbegrænset, ophører lejemålet uden opsigelse ved den aftalte ophørsdato. I en tidsbegrænset lejeperiode er udgangspunktet også, at lejemålet ikke kan opsiges, hverken af lejer eller udlejer, medmindre det specifikt aftales, eller hvis en af parterne i lejeforholdet misligholder aftalen.
Der kan opstå en risiko for, at en ellers tidsbegrænset lejekontrakt kan blive permanent. Det gælder fx hvis udlejer ikke kan påvise, at tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold – særligt hvis lejekontrakten forlænges ud over tidsbegrænsningen, eller hvis udlejer ikke opfordrer lejer til at flytte, når lejekontrakten er ophørt. Hvis udlejer har kendskab til, at en lejer benytter de lejede lokaler i en længere periode end aftalt, kan lejer tre måneder efter udløbet af den aftalte lejeperiode altså fortsætte lejeforholdet på de aftalte vilkår, men uden at lejeaftalen kan tidsbegrænses.
Som udlejer skal du være særlig opmærksom på, at de grundlæggende elementer i lejeaftalen skal svare til den konkrete lejekontrakt, som ønskes indgået. Det kan være fristende at gå på kompromis med vilkårene, eller i det hele taget udformningen af lejekontrakten, i de tilfælde hvor lejeperioden er kortere. Men netop i sådanne tilfælde kan der være særligt behov for at skærpe reguleringen om fx depositummets størrelse og tilbagebetaling, regulering af midlertidig indretning og installationer og ikke mindst kravene til reetablering ved lejemålets ophør.
Det er vigtigt at rette opmærksomhed på behovet for midlertidige indretninger, som skal reetableres ved lejemålets ophør. Disse midlertidige løsninger kan give forøget behov for efterfølgende vedligehold, og bør derfor altid tænkes ind i lejekontrakten og ikke mindst i lejefastsættelsen.
Erhvervslejeloven tillader, at udlejer kan tage et rimeligt depositum til sikkerhed for lejers pligt til at reetablere lejemålet. Som udlejer er det væsentligt at overveje, at lejer i en midlertidig lejeperiode kan være tilbøjelig til at foretage en række midlertidige indretninger uden hensyntagen til kvaliteten af indretningerne. Ofte vil der også være risiko for større slid på lejemålet grundet midlertidige løsninger.
Hvis der ikke er aftalt et rimeligt depositum ved lejemålets indgåelse, som kan svare til omkostningerne til retablering, er der risiko for, at udlejer efterfølgende skal bruge unødige ressourcer på at inddrive disse omkostninger hos den fraflyttede lejer. Et rimeligt depositum kan derfor godt være langt højere end den samlede lejeudgift alt efter længden af den aftalte lejeperiode.
Som udlejer af ejendomme hvori der indgår flere lejemål, bør gunstige lejevilkår ved korttidsudlejning af et tomt lejemål nøje overvejes, så der ikke opstår konkurrenceforringende vilkår for de permanente lejere i forhold til fx indretning, vedligehold, depositum, åbningstider, uopsigelighed mv.
Udlejer skal også være opmærksom på, at det lejemål som ønskes udlejet kan være omfattet af særlige reguleringer for anvendelse, alt afhængig af udlejningstypen. Det kan være i strid med bl.a. lokalplanen at udleje visse ejendomme eller lokaler til detailsalg eller en pop-op restaurant, fx hvis ejendommen ligger i et industrikvarter.
Ovenstående forhold betyder således, at selvom der er tale om kortere lejemål, bør udlejer ikke fjerne fokus fra vigtigheden af udformningen af lejekontrakten. Det er afgørende, at udlejer nøje overvejer de særlige forhold, der gør sig gældende ved korttidsudlejning. Det forhold at lejemålet er af begrænset varighed vil i mange tilfælde ligefrem skærpe behovet for særlig regulering i lejekontrakten.
