Rivende udvikling i et uvist landbrugsmarked

Som det ses af nedenstående graf, viser jordprisernes udvikling, at prisen nu er brudt over det sidelæns marked, som vi har befundet os i siden finanskrisen. Men hvorfor er det tilfældet netop nu, hvor renten er steget så markant? Svaret skyldes ifølge den finansielle rådgivningsvirksomhed Agrocura en række faktorer:

• Inflation: Det seneste halvandet år har det været på alles læber. Inflationen toppede i 2022 og er i dag fortsat nedadgående til glæde for økonomien og centralbankerne. Den inflation vi dog trods alt har oplevet, skal komme til syne i alle aktiverne, herunder også jordprisen. Vi er derfor nødt til at se forskelligt på nominelle priser og realpriser. 100 kr. i dag er altså ikke værdimæssigt det samme som 100 kr. sidste år. Det i sig selv taler dog ikke for højere jordpriser.
• Gæld: Den kredit vi allerede var finansieret med inden inflationskrisen, bevarer sin nominelle pris, men i realtermer er den gæld nu formindsket med inflationen. Landbruget er som sektor derfor blevet mere robuste, samtidig med at mange fastforrentede lån blev konverteret med en skattefri kursgevinst til følge. Sektoren er derfor økonomisk mere robust nu, hvilket taler for højere priser sammen med et lavt niveau af nødlidende ejendomme. De dyre og tunge terminsydelser rammer dog nu med en forsinkelse.
• Indtjening: Alle råvarer oplevede et utroligt løft sidste år på både købs- og salgssiden. Priserne har nu stabiliseret sig, men på et højere bundniveau end hvad vi kom fra. Regnskaberne for 2022 så fantastiske ud bredt set, hvorimod 2023 forventeligt bliver anderledes med faldende noteringer og ringe høst i Danmark. Anderledes ser det ud i Europa. Derfor er der nu en større difference mellem råvarebørsen Matif og de fysiske priser herhjemme, end hvad vi tidligere har været vant til.
• Efterslæb: Siden opløbet til finanskrisen fulgte ejendomsmarkedet hinanden forstået på den måde, at prisstigninger på ejerlejligheder, sommerhuse, landbrug mm. fulgtes ad. Det skyldes, at kapitalen søger balancen mellem afkast/risiko. De seneste 8 år har landbruget dog haltet efter. Derfor er der et efterslæb på jordværdien, set i forhold til det øvrige ejendomsmarked. Det prisgab ser vi nu blive indsnævret.
• Grøn omstilling: En af drivkræfterne i jordprisens udvikling er den grønne omstilling, hvor eksterne investorer køber massivt op i jord. Formålet kan være klimakompensation med skovrejsning, solcelleparker, biogasanlæg mm. Til fælles for mange af dem er, at de er drevet af subsidier og høje afkast som er et produktionslandbrug overlegent. De driver prisen mærkbart op samtidig med at store arealer udtages til brak og natur, hvorfor de dyrkbare hektarer formindskes.
• CO₂-afgift: Politisk hænger der mørke skyer over landbruget, når der tales for en CO₂-afgift, men gør der nu også det? Vi ved selvfølgelig ikke, hvornår og hvordan en endelig klimaafgift konkret vil se ud, men vi forventer faktisk ikke, at det på sigt vil spille en væsentlig rolle i indtjeningen i erhvervet, da dele af en afgiftsbyrde vil tilfalde forbrugerne, men dermed ikke sagt, at det nogle steder mere end andre vil kræve omstruktureringer. På den anden side kommer også indtjeningspotentialet i salg af CO₂-kvoter, som kan vise sig at have den modsatrettede effekt og være prispositiv på jorden.

Skal vi summere lidt op på ovenstående, så er der meget der taler for en fortsat stigende jordpris i årene der kommer. Der vil være lommer i markedet, hvor lokale forhold kan påvirke prisen i begge retninger. Når renterne forhåbentlig falder i løbet af 2023/2024 kan det blive en katalysator for en fortsat stigende trend.

Jordpris

Kilde: Skat, Danmarks Statistik og Agrocura

Der har været forholdsvise kraftige stigninger i jordpriserne fra starten af 2022 til 2. kvartal 2023. I 1. kvartal 2022 var jordpriserne på 153.500 kr. pr. ha, hvilket i 2. kvartal 2023 er steget til 192.000 kr. pr. ha, svarerende til en stigning på godt 25%. Siden 1. kvartal 2023 er prisen steget med 10.500 kr. pr. ha, svarende til knap 6%.

Rentechok i vente for mange landmænd
I løbet af 2022 steg både de korte og lange renter markant til niveauer, der ikke er observeret siden 2011, hvilket udhulede danskerne købekraft og resulterede i det største fald i reallønnen siden 1950’erne. I første halvår af 2023 har vi set en mere afdæmpet og stagnerende udvikling i renteniveauet. Det skyldes en mere moderat udvikling i inflationen, der særligt har været drevet af fald i energiomkostningerne.

Inflationens moderathed har medført, at den lange realkreditrente har været svingende omkring et niveau på 4,5% i 2023. De korte renter har været svagt opadgående, hvilket skyldes korrelationen med pengepolitik fra ECB og FED. Den lange rente var i uge 37 på 5,27%, mens den korte var 3,60%. Der er således tale om, at det nuværende renteniveau er det højeste siden 2009. Konsekvensen heraf er bl.a., at det for landbrugsejendomme er blevet markant dyrere at være låntager.

Obligationsrenter

Kilde: Finans Danmark

Den seneste renteudvikling skaber derfor også bekymringer i landbruget, hvor landmænd med variable forrentede realkreditlån vil opleve dyk i indtjening. Ifølge Danmarks Statistik er ca. 89% af den samlede landbrugsrelaterede gæld i variable lån, hvilket har været en stigende tendens siden 2021. Landbrugets renteudgifter udgjorde ca. 9,5 mia. kr. i 2023, hvilket er en stigning på 124,53% siden samme måned året før. Sårbarheden gør, at landbruget stadig har en relativ stor gæld, og helt generelt er erhvervet afhængig af lave renter for at opleve overskudstilstande. Ifølge IFRO vil renteniveauet betyde, at den samlede indtjening forventes at falde fra 13,2 mia. kr. i 2022 til 1,9 mia. kr. i 2023, hvilket er et fald på hele 85,61%.

Jordbrugets gæld

Kilde: Danmarks Statistik

Ugunstige vejrforhold bringer dansk høst i bund
Siden 2018 har den danske høst været relativ stabil, hvor kornproduktionen var 9,6 mio. tons i 2022, hvilket er 3,3% højere end normalhøsten på 9,27 mio. tons. Normalhøsten er beregnet som den gennemsnitlige høst i perioden 2012-2022, som nedenfor er markeret ved den stiplede linje i grafen over produktion af korn. I 2022 oplevede især vårbyg og vinterhvede høje udbytter, hvor vårbyg lå på 68 hkg/ha, som er 20% over normaludbyttet på 56 hkg/ha. Vinterhvede lå på 87 hkg/ha, hvilket er 12% højere end normaludbyttet på 77 hkg/ha. Det samlede kornareal faldt dog med 4%, hvilket er den primære årsag til, at produktionen af korn ikke var mere over normalen i 2022.

Landbrugsavisens høstprognoserne for 2023 spår dog en markant nedadgående produktion i korn primært grundet uheldige vejrforhold. De danske marker har været præget af tørke, regn og ugunstige høstforhold, som især forventes at forsage et fald i udbytterne i vårbyg, havre og vinterhvede. Høstprognosen spår, at den danske kornhøst lander på 6,9 mio. tons i 2023, hvilket endda er lavere end i tørkeåret 2018, som var på 7,0 mio. tons.

Produktion af korn

Kilde: Danmarks Statistik

Yderligere udfordringer opstår fra den udenlandske produktion, som på trods af tørken, forventes at opnå den største kornhøst nogensinde. Ifølge prognosetal fra IGC for verdenshøsten i 2023/2024 vil høsten slå rekord igen i år, hvilket er en overhaling af den tidligere rekord i 2021/2022 dog snævert. Ifølge prognoserne fra IGC kommer høsten i år op på 2.297 mio. ton på verdensplan. Til sammenligning svarer den danske høst kun til ca. 0,4% af verdenshøsten. Udfordringen herhjemme bliver derfor, at selvom kornhøsten i Danmark er væsentlig under normalhøsten, vil priserne på korn forblive på et lavt niveau, da verdenshøstens store udbud vil fastholde priserne i bund.