Carsten Tirsbæk har været ansat i BRFkredit/Jyske Realkredit siden 1990 og har dermed over 30 års erfaring med finanssektoren i almindelighed og dansk realkredit i særdeleshed – siden 2001 på direktionsniveau. Om det nuværende marked for erhvervsejendomme, svarer han retorisk ”Hvilket marked?” og fortsætter:
”Der sker jo ikke fantastisk meget. Det sidste 1½ år har primært de kraftigt stigende renter sat en alvorlig dæmper på tingene. Rentestigningerne har forøget afkastkravet, men vi har altså også set lejestigninger samtidig med, at tomgang for de fleste segmenter ikke er en udfordring. Lige nu står sælgerne og køberne simpelthen for langt fra hinanden. Overordnet set har sælgerne en rigtig fornuftig økonomi og likviditet, så de vil ikke give sig på priserne, hvilket betyder, vi kommer til at se en del tovtrækkeri endnu. Markedet lige nu er et langt hækkeløb, hvor spørgsmålet er, hvor mange hække investorerne kan blive ved med at springe over før flere begynder at falde over hækkene.”
”Dansk økonomi står stærkt ift. Europa. Både virksomheder og private har det finansielt forholdsvist godt. Vi står væsentlig bedre end efter finanskrisen, da der er opbygget en del mere kapital og belåningsgraden (LTV) generelt er lavere. I forhold til tidligere er der mange penge i markedet både fra danske og internationale investorer, så mange er klar til at investere, når timingen vurderes rigtig. Så hvornår er det rette tidspunkt? Hvilke usikkerheder er der? Hvad er det mest sandsynlige udfald af de mange scenarier?”
Timing for investering
Timingen bliver ofte bestemmende for, hvor god en handel/investering man kan gøre. ”Væsentligt, når vi snakker ejendomme, er ikke mindst renteniveauet. De fleste økonomer er enige om, at renterne har toppet, og vi vil begynde at se fald i 2024. Nogle siger start 2024 – nogle siger slut 2024, og vi er et sted i midten, hvor vi i Jyske Realkredit forventer, at renteniveauet peger nedad igen i løbet af sommeren 2024. Mon ikke også det vil medvirke til at få sat lidt mere skub i markedet? Ejendomspriserne vil også påvirke ejendomsskatterne. Lige nu er der en masse debat om de foreløbige boligejendomsvurderinger. Vi vil også se lidt usikkerhed, når det bliver erhvervsejendommenes tur. Ikke mindst fordi referencen for at værdiansætte grundene er det, vi allerede ved, har givet lidt udfordringer på privatboliger. I dette spil vil der både være vindere og tabere, men måske værst en periode med usikkerhed.”
Ikke billigere at låne penge
Realkreditinstitutterne i Danmark har en central funktion i dansk økonomi. De er specialister i at yde finansiering mod sikkerhed i ejendomspant, og ses der på udstedernes evne til at honorere forpligtelser over for investorerne, er det danske realkreditsystem blandt de sikreste i verden. Carsten Tirsbæk siger:
”Det Systemiske Risikoråd er lige kommet med en henstilling om, at der i erhvervsejendomssektoren aktiveres en sektorspecifik systemisk buffer for eksponeringer mod ejendomsselskaber med en sats på 7% af de risikovægtede aktiver gældende fra 30. juni 2024. Argumentet er, at de aktuelt højere renter bidrager til højere omkostninger i branchen, som øger risikoen for udlånstab, og at de finansielle virksomheders risikomodeller ikke tager højde herfor. I praksis betyder det en stigning i kapitalkravene i de forskellige banker og realkreditinstitutter på mellem 30-60% på disse ejendomme.”
”Det er ikke en hemmelighed, at vi synes, det er skudt langt over målet. Lad mig bare slå fast, at det nok ikke kommer til at bidrage til, at det bliver billigere at låne penge. I det hele taget skal kunderne vænne sig til, at de skal have flere penge med, når de skal låne. Banker og realkreditinstitutter har netop fået en ny vejledning fra Finanstilsynet, hvor der er 120 punkter, vi skal efterleve ift. due diligence og det projekt/ejendom, der ønskes finansieret. Så er der likviditetsreglen, som betyder, der skal være positiv likviditet i ejendommen inkl. finansieringsomkostninger på et fastforrentet lån med afdrag. Med det nuværende renteniveau er en 80% belåning til en boligudlejningsejendom en fjern drøm. Det hedder nok nærmere et sted mellem 60-70%, der kan belånes. Så JA – der skal flere penge med hjemmefra.”
”Vi oplever en stor konkurrence på lånemarkedet både blandt realkredit og bank. Pt. kan man vel banalt sige, at udbuddet er større end efterspørgslen. De senere års reguleringer og pipelinen på området, gør nok, at variansen mellem de forskellige udbyderes vilkår bliver mindre. Så selv om det bliver sværere at differentiere sig på markedet vil udbuds- efterspørgselsdimensionen stadig virke. Det er selvfølgelig godt for konkurrencen, at vi er mange, der vil låne ud til de rigtige kunder og ejendomshandler.”
Opråb: Få styr på ESG
ESG er endnu en dark horse på ejendomsmarkedet. Carsten Tirsbæk siger: ”Vi lever af at låne penge ud til kunder, vi mener, vil være i stand til at betale os tilbage. Vi skal have troen på, at kunderne kan betale os tilbage, før vi indgår et samarbejde. Jo bedre vi kender kunden, og jo bedre kunderne kan dokumentere deres forretning, jo bedre bliver vores evne til at foretage de rigtige udlånsbeslutninger, hvilket igen ultimativt betyder færre tab. En ny dimension i analysen af kunderne og fremadrettet vigtigere og vigtigere for udlånsbeslutningen er ESG. Her har vi en klar opfordring til kunderne: Kom i gang med at dokumentere jeres indsatser og resultater hurtigst muligt. Det kommer til at rykke voldsomt, så de kunder som er klar og har gjort deres hjemmearbejde, vil stå langt stærkere i forhold til ikke bare at låne penge og gøre forretninger, men også at udnytte de muligheder, som unægtelig vil komme i ejendomsmarkedet.”
”Det store politiske pres, der allerede er en realitet udmøntes i en massiv regulering de kommende år. Fx forhandles der lige nu i EU om et bygningsdirektiv, der kommer til at sætte rammerne for, hvor meget man bliver forpligtet til at investere i energiforbedringer i sine ejendomme. Hvad er virksomhedens ambitioner på ESG-området? Hvad er ejendomsstrategien? Hvad viser data om forbrug og CO2-udledninger? Hvordan bliver du bedre? Hvad er planen for at forbedre dig?” Så vores opfordring til virksomhederne er at arbejde ambitiøst med ESG, skab transparens og dokumentation. Der er alle mulige scenarier i spil, og det er ikke til at sige, hvordan det ender. Men en ting er sikkert: Få styr på ESG-data – ellers står du bagerst på perronen, når ESG-toget kører. Der vil helt sikkert komme en masse krav og kravene vil komme relativt massivt.”
Likviditet og optimisme
Carsten Tirsbæk runder af: ”På trods af usikkerheder og dark horses, så render vi ikke rundt og er meget pessimistiske. Generelt har vores kunder det godt. Likviditeten er stadig fornuftig hos langt de fleste kunder selv med rentestigningerne. Så der er ikke for alvor problemer. Terminen betales som den skal. Vi havde helt klart frygtet, at det ville se værre ud. Ser vi længere frem, er det selvfølgelig naivt at tro, at alle kan gå fri uden udfordringer. Men i min bog ser vi ikke ind i en stor krise. Tilbage til hækkeløbet, så er der altid nogle, som vil få tunge ben, og falde på en hæk, men langt hovedparten har forberedt sig så godt, at de også vil komme over hækkene, som de skal.”
