Regeringen indgik i januar 2020 en aftale, det såkaldte ’Blackstone-indgreb’, med Dansk Folkeparti, Enhedslisten, SF og Alternativet. Aftalen havde til hensigt at bremse ejendomsinvestorers opkøb af billige lejeboliger og styrke lejers retstilling. Aftalen har betydet væsentlige ændringer i muligheden for at hæve lejen på lejeboliger, som bliver gennemgribende forbedret.
Der er indført en karensperiode på 5 år, der medfører, at der ikke kan ske regulering af lejen efter § 5, stk. 2, hvis der er sket et kontrolskifte over ejendommen i en sammenhængende karensperiode på 5 år. Hver gang der sker et kontrolskifte omfattet af bestemmelserne, vil dette udløse en ny 5-årig karensperiode.
Karensperioden gælder for alle kontrolskifter, som foretages fra og med den 22. april 2020. Det fremhæves, at også indirekte kontrolskifte medfører en karensperiode. Det vil sige, at ændringer i en koncern, som er drevet af andre formål end ændring af kontrol over et selskab som ejer fast ejendom, kan få den tilsigtede virkning, at der starter en 5-årig karensperiode. Loven opremser nogle få undtagelser fra karensperioden, bl.a. ved koncerninterne overdragelser og uskiftet bo eller arv.
De nye regler betyder, at udlejer i karensperioden kan modernisere lejemålet, men hvis lejemålet er udlejet, når karensperioden udløber, skal udlejer vente tålmodigt på, at lejeren flytter, før udlejer kan genudleje lejemålet og fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Det kan påvirke investeringspotentialet for en lang række ejendomme.
De nye regler ændrer betydeligt ved energikravene. I den tidligere § 5, stk. 2 var der krav om, at forbedringerne medførte, at ejendommen opnåede energimærke A-D for at blive omfattet af reglerne om lejeforhøjelse. Det krav er skærpet til, at der skal være opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen, eller også skal de energiforbedringer udført af ejeren have ført til, at ejendommen har opnået en indplacering, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Konsekvensen er, at det bliver mere vanskeligt og samtidig dyrere for udlejere at fastsætte lejen til det lejedes værdi, der typisk ligger betydeligt over den omkostningsbestemte leje.
Som led i skærpelserne er der indført forbud mod, at udlejer tilbyder lejer betaling eller anden form for ydelse for fraflytning af lejemålet. Det forbud er indført i lejelovens § 6a. Forbuddet vedrører de situationer, hvor lejeren, uden en forudgående tvist om lejemålet, uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til ophør. Bestemmelsen omfatter derimod ikke de situationer, hvor der allerede er en tvist om lejemålet og udlejer, som en del af et forlig herom, tilbyder og betaler lejeren et aftalt beløb.
Efter den tidligere § 5, stk. 2 kunne lejen for et lejemål, som var gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der ”væsentligt oversteg det lejedes værdi”. Det medførte, at lejen kunne fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi, så længe overskridelsen ikke var væsentlig. Efter retspraksis var væsentlighedsmarginen 10-12 %. Lejemålet kunne altså være op mod 12 % dyrere end dets værdi.
Med den nye lovændring udgik ordet ”væsentligt” fra bestemmelsen, og lejen må nu ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi. Der er altså tale om et fald i lejeniveau på op til ca. 12 %.
Før et lejemål overhovedet kan forbedres gennemgribende efter § 5, stk. 2, er der med de nye bestemmelser indført krav om, at ejeren skal indkalde huslejenævnet til en besigtigelse, hvor huslejenævnet skal afgøre, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen, gør det muligt væsentligt at forøge det lejedes værdi.
I oktober 2020 indgik Regeringen, SF, Enhedslisten og Dansk Folkeparti en aftale om finansiering af ny ret til tidlig pension, hvilket bl.a. forventes at ske via løbende beskatning af selskabers ejendomsavancer fra og med 2023. Hvad kommer den varslede nye lagerbeskatning til at betyde for ejere af investeringsejendomme?
Aftalen om lagerbeskatning forventes at træde i kraft fra og med 2023. Der indføres en løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip svarende til den måde, pensionsselskaber beskattes i dag. Det betyder, at værdistigning eller -fald på ejendommen skal opgøres årligt. Dermed skal ejendomsinvestorer fra og med 2023 betale skat af en urealiseret gevinst frem for den reelle gevinst ved et salg.
Selskaber er allerede på nuværende tidspunkt skattepligtige af ejendomsavancer, men i dag sker beskatningen dog først, når en gevinst realiseres ved salg af ejendommen. Selskaber kan dermed undgå beskatningen af ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et datterselskab og sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen, idet gevinster på datterselskabsaktier er skattefrie. Men Regeringen vil med løbende beskatning altså gøre op med denne fordel.
Ejendomsselskaber med mindre ejendomsporteføljer undtages, da der indføres en beløbsgrænse på DKK 100 mio. Personligt ejede ejendomme går ligeledes fri. Personligt ejet betyder skattemæssigt, dels direkte personligt ejerskab, men omfatter også skattemæssige transparente enheder, som dækker fx P/S, K/S eller I/S.
Konsekvensen af aftalen vil være højere og fremrykket skattebetaling, som skal finansieres af ejendomsselskabet. Det vil betyde økonomisk og likviditetsmæssigt pres på en lang række ejendomsselskaber, og det må frygtes, at mange kan blive tvunget til at realisere hele eller dele af deres portefølje for at blive i stand til at finansiere den nye lagerbeskatning.
Der skal samtidig foretages en værdifastsættelse af ejendommene årligt. Det vurderer vi kan blive svært i et allerede kompliceret vurderingssystem. Det kan, udover at udløse omkostninger, samtidig føre til konflikter om, hvorvidt vurderingerne er korrekte eller ej. Det er derfor værd, i god tid, at overveje om ejerskabet til en eller flere af ejendommene skal overføres fra selskabsregi til personligt eje eller ejerskab gennem skattetransparente enheder.
