Med svar fra over 1.700 beslutningstagere er EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsundersøgelse 2023 den største markedsundersøgelse om erhvervsejendomme herhjemme. Deltagerne repræsenterer alle typer og størrelse af investorer og virksomheder, og med svar fra alle hjørner af dronningeriget er målingen et spejl af EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 19 erhvervscentre. Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:
”2022 var præget af krigen i Ukraine, stigende rente, kraftigt dyk i forbrugertilliden, den højeste inflation i 40 år og massive kursfald på aktier. I kombination med grå skyer over dansk økonomi kunne det let have udløst udbredt pessimisme blandt investorer og virksomheder, men undersøgelsen viser et mere nuanceret billede. Fx venter 3 ud 10 virksomheder at flytte inden for et-to år – omtrent samme andel som året før. Hovedforklaringen er stadigvæk behov for flere kvadratmeter. Det angiver 55% som årsag eller 5 procentpoint flere end for et år siden.”
Mod på mursten
Samtidig har hovedparten af investorerne fortsat mod på mursten: Lige knap 6 ud af 10 venter at investere flere penge eller det samme som i 2022. Andelen er lavere end i de foregående seks år, da omkring 8 ud af 10 ville investere mindst lige så meget i ejendomme som året forud. Med andre ord har de ændrede økonomiske vilkår gjort nogle investorer mere forbeholdne, men på ingen måde skræmt dem væk. Investorerne viser stadig stor interesse for tre segmenter indenfor detail, nemlig shopping centre, boksbutikker og dagligvarebutikker.
Selv om detailhandel og spisesteder fik et vellykket comeback efter Corona i begyndelsen af 2022 – fx gjorde de fysiske butikker et indhug i nethandlen, så er forventningsundersøgelsen præget af situationen i efteråret, da respondenterne svarede på undersøgelsen. Med stigende rente, rekordhøje energipriser, dyk i forbrugertilliden og ikke mindst med tårnhøj inflation, som udhuler købekraften.
Eksempelvis venter 8 ud af 10, at detailejendomme vil miste værdi i løbet af 2023 – mod hver anden et år tidligere. 6 ud af 10 spår, at markedslejen vil falde – det gjorde knap halvdelen et år tidligere. Endelig forventer 2 ud af 3 øget tomgang – også hér var den tilsvarende andel lidt under halvdelen for et år siden.
Forsigtige forbrugere
Men måske er svarene en kende for pessimistiske? Dét hælder Frank Heskjær til – han er Head of Retail & Office i EDC Erhverv Poul Erik Bech med kontor i Aarhus.
”Tallene er indsamlet, da det så allermørkest ud. Siden er renten faldet lidt igen, energipriserne har stabiliseret sig, og vi har formentlig set toppen af inflationen. Butikkerne oplever sådan set en pæn trafik, selvom mange forbrugere køber lidt mindre end før. Vi får dog en del forespørgsler fra udlejere, fordi der er flere opsigelser i øjeblikket, og nogle butikker søger mod mindre eller billigere lokaler. Men tingene kan hurtigt vende, når økonomien overordnet får det bedre. Hvornår det sker, ved ingen, men det kan måske allerede være om et halvt år,” siger Frank Heskjær.
Han tilføjer, at det var opløftende, at detailhandlen overordnet set klarede sig bedre gennem Corona-forløbet end frygtet, fordi talrige butikker og spisesteder var kreative og omstillingsparate.
Ivrige investorer
Frank Heskjær vurderer, at tomgangen kan stige lidt det næste halve års tid. Den har fra midten af 2021 og gennem 2022 ligget på 2,6-2,8% ifølge Ejendomstorvet.dk, det laveste niveau siden 2011. Til gengæld tvivler han på nævneværdige fald i markedsværdierne på detailejendomme.
Ejendomsværdierne bliver understøttet af, at der stadig er økonomisk solide investorer. Det vidnede særligt tre handler om i 2022. I marts købte svenske Cibus Nordic Real Estate for knap 2,1 mia. kr. hele SG Nordics portefølje med en håndfuld mindre butikscentre og en stribe supermarkeder i hele Danmark. I sommer udvidede amerikanske W.P. Carey sin danske portefølje med Coop-butikker for næsten en halv milliard med EDC International Poul Erik Bech som rådgiver, og i august solgte ATP og Pensiondanmark fire Magasin-ejendomme, for over 4 mia. kr., til den tyske Magasin-ejer Peek & Cloppenburg.
Frank Heskjær peger dog på, at særligt restaurationsbranchen inklusive takeaway er ”noget presset”.
”Mange har det hårdt, fordi branchen er ramt af mange ting på én gang: En del skal betale Corona-lån tilbage samt udskudt moms, og der har været voldsomme prisstigninger på både el, gas og råvarer. Samtidig er vi som forbrugere begyndt at spise lidt billigere og lidt sjældnere, og alle disse ting er sammenlagt en dårlig kombination,” pointerer Frank Heskjær.
Kæder på lur i Aalborg
I Aalborg oplever partner Martin Brasholt Mikkelsen et varieret marked. ”Der er stadig pæn efterspørgsel på detaillokaler, især på de primære handelsstrøg, hvorimod vi oplever stigende tomgang på de sekundære handelsgader. Særligt de små cafeer/takeaway og mindre specialbutikker kan have det svært, og nogle skal betale Corona-lån tilbage. På samme tid ligger flere kæder på lur. Nogle vil måske ind i Aalborg, andre holder øje med, om de kan finde en bedre beliggenhed,” siger Martin Brasholt Mikkelsen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordjylland.
Han tilføjer, at specielt kæderne i stigende grad er opmærksomme på, at lokalernes indretning og drift hænger sammen bl.a. ift. antallet personale, der skal betjene butikken.
Martin Brasholt Mikkelsen tvivler på større fald i markedsværdier og lejeniveauer på de primære handelsstrøg.
”Der vil blive tale om korrektioner i forhold til ejendommens beliggenhed og potentiale, men ikke tale om større fald på de primære handelsstrøg. I forhold til lejeniveauerne vil der blive mere pres på de sekundære handelsstrøg, og det vil blive mere udbredt med introduktionsrabatter.”
Liv i sjællandske byer
På Midt- og Vestsjælland kan erhvervsrådgiver Trine Mandrup mærke en vis afventning i markedet.
”I øjeblikket er mange ret forsigtige, og ting tager tid, fx når vi har lokaler til udlejning. Det positive er, at der stadig er efterspørgsel, og at der fortsat er en bred vifte af butikker og kun meget begrænset tomgang i fx Holbæk og Roskilde. Billedet er det samme i Køge og Ringsted,” siger Trine Mandrup fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde.
Hun vurderer, at området kan opleve et pres på priserne på ejendomme og en øget tomgang i en periode. Derimod mener Trine Mandrup, at lejeniveauerne vil være nogenlunde stabile, muligvis med mere udbredt lejerabat, fx i en introduktionsperiode for nye lejere.
Turisterne er tilbage i København
I hovedstaden og især Indre by var et særligt problem for spisesteder og butikker de manglende turister, både under Corona-nedlukningerne og et stykke tid efter.
”Men det er ikke længere den store udfordring. København ligner på ingen måde en spøgelsesby i dag, men det bliver selvfølgelig spændende, i hvor høj grad København rammes af de overordnede økonomiske forhold, som hele landet kæmper med,” siger erhvervsrådgiver Steffen Falch fra EDC Erhverv Poul Erik Bech København.
Han kan registrere stor forskel på større kæder og så mindre virksomheder med måske en-to afdelinger eller butikker.
”De fleste kæder har fornuftig økonomi, og nogle af dem holder øje med, om de kan hapse nogle gode beliggenheder. Derimod har nogle af de små sværere ved at skaffe finansiering. Nogle skal betale store Corona-lån tilbage, og nogle er ramt af stigende leje og højere priser på energi,” bemærker Steffen Falch.
Han peger desuden på, at de hårdest ramte i øjeblikket, er dem, der sælger, hvad han betegner som luksusvarer i bred forstand.
”Med det mener jeg ting, som kan undværes. Fx ure, smykker og takeaway-mad i bred forstand. Det er nok heller ikke lige nu, man tager et tv med under armen, hvis inflationen gør indhug i familiens købekraft. Nogle skærer måske også ned på købet af tøj og nøjes med det mest nødvendige.”
Samtidig slås nogle butikker med unormalt store lagre, påpeger Steffen Falch: ”Corona-forløbet og siden krigen i Ukraine gjorde, at der opstod forsinkelser og mangel på varer, fx var cykelhandlerne hårdt ramt sidste år. De havde ikke noget at sælge til forbrugerne, der ellers gerne ville bruge penge igen efter Corona-lukningerne. Derfor har en del butikker bestilt ekstraordinært mange varer hjem, og når forbrugerne i mellemtid er blevet mere tilbageholdne, så må de sælge en stor del af varerne på udsalg.”
Lav tomgang i Nordsjælland
Nord for København er der kun begrænset tomgang for butikker og spisesteder, ikke mindst i landsdelens hovedstad.
”Udlejninger og salg går lidt mere trægt i øjeblikket, men i Hillerød er der stort set ikke noget ledigt. Det går også godt i flere andre byer, og nogle steder gælder det om at finde nye anvendelser. I Græsted, en af de lidt mindre byer, blev et tomt butikslokale fx overtaget af en fysioterapeut, som voksede og havde brug for mere plads,” fortæller Jacob Lunding, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland med kontor i Hillerød.
Netop sundhed er ifølge Jacob Lunding et vækstområde inden for detail – med stor stigning i antallet af ældre danskere bliver der brug for flere optikere, høreklinikker og fx fysioterapeuter. Han vurderer, at tomgangen vil være nogenlunde stabil på hovedstrøgene og med en vis sandsynlighed for stigninger i sidegader. Dét billede gælder allerede i den store handelsby Helsingør.
Han vurderer samtidig, at markedspriserne på ejendomme kan blive presset af især den stigende rente, hvorimod lejeniveauerne ikke nødvendigvis vil falde.
”Nogle lejere har nok en forventning om reduktioner i stil med de prisfald, vi har set på boligmarkedet, men det er udlejerne ikke indstillet på. Indtil lejere og udlejere nærmer sig hinanden, tror jeg snarere, at vi vil se længere liggetider og måske lidt højere tomgang.”
