Ved et delvist salg af ejendommen fx ved at indgå sameje med anden landmand om ejendommen, vil der på samme vis skulle ske beskatning af ejendomsavance og genvundne afskrivninger på den solgte andel. Sælges en andel til næste generation gælder samme forhold, men der er særlige regler om skattemæssig succession, som kan finde anvendelse, så beskatningen udskydes.
Ved salget kan det i relation til en avancebeskatning være af stor betydning, hvordan den samlede salgssum for ejendommen opdeles mellem de 3 hovedposter som stuehus, driftsbygninger og jord. Værdien af stuehuset vil, hvis sælger har beboet ejendommen i hele eller en del af sin ejertid, være skattefri. På driftsbygningerne vil der kunne blive realiseret genvundne afskrivninger ved siden af en evt. ejendomsavance. På jorden vil der alene kunne opstå en ejendomsavance. Det vil ved fordelingen af salgssummen trække i retning af, at stuehuset opnår en så høj værdi som muligt og fordelingen af erhvervsdelen med lav værdi på driftsbygninger og resten på jorden. Køber og sælger har i forhold til fordeling af salgssummen som udgangspunkt modsatrettede ønsker forhold, der ofte skal forhandles herom.
Beskatningen
Genvundne bygningsafskrivninger skal beskattes i salgsåret og sker ved, at avancen tillægges den almindelige skattepligtige indkomst fra landbrugets drift og beskattes sammen med denne. Anvendes virksomhedsordningen vil de genvundne afskrivninger indgå i resultatet heri og en beskatning kan evt. ske med foreløbig virksomhedsbeskatning på 22% og ellers ultimativt op til en topskat på ca. 56%.
Ejendomsavancen vil som udgangspunkt blive beskattet på samme måde som genvundne afskrivninger, men her kan der være alternativer:
Sælges landbrugsejendommen som led i pensionering kan ejendomsavancen inkl. evt. genvundne afskrivninger helt eller delvist skattemæssigt elimineres ved indskud af avancen på en ophørspension via skattemæssigt fradrag, der modregnes i den skattepligtige avance. Indbetaling på ophørspension forudsætter, at sælger er fyldt 55 år og har drevet virksomhed i mindst 10 år. Det maksimale beløb til indbetaling/fradrag på en ophørspension er i 2022 DKK 2.966.900.
Genplacering af ejendomsavance
Beskatning af ejendomsavancen kan udskydes, hvis ejendomsavancen i stedet genplaceres (modregnes) i anskaffelsessummen ved køb af anden ejendom, jord, skov eller nybygning/forbedring af driftsbygninger.
Det er dog en forudsætning for at genplacere avancen, at såvel den solgte ejendom som den erhvervede ejendom anvendes aktivt i ejerens erhvervsvirksomhed/landbrug. Bortforpagtning og udlejning anses her ikke som aktiv anvendelse.
Skal ejendommen sælges og ønskes ejendomsavancen genplaceret i anskaffelsessummen ved køb af anden ejendom eller yderligere landbrugsjord – skal evt. bortforpagtet jord hjemtages til egen drift inden et salg, så den solgte ejendom er aktivt anvendt dvs. i egen drift på salgstidspunktet. Ved egen drift er det muligt, at jorden passes af fx en maskinstation eller jorden indgår i driftssamarbejde. Det afgørende er, at betalingsrettighederne ligger hos ejeren, som har den driftsmæssige risiko ved jordens drift.
Den aktive anvendelse skal også gælde for den ejendom, som ejendomsavancen skal genplaceres i. Hvis der anskaffes jord eller en landbrugsejendom skal denne også fra overtagelsen være i egen drift. Det er ikke nødvendigt, at der sker genplacering i en anden landbrugsejendom. Der kan ske genplacering i andre typer ejendomme fx skovejendomme eller lign., ejendommen skal blot være i egen drift og må ikke anvendes til udlejning/bortforpagtning på overtagelsestidspunktet. Det må anbefales, at såvel den solgte ejendom som en nyerhvervede ejendom anvendes i egen drift i minimum et år før salget og minimum et år efter overtagelse af ny ejendom.
Genplacering kan også ske i en ejendom, som anskaffes af sælgers ægtefælle og anvendes i dennes virksomhed og i øvrigt med samme krav og forudsætninger som ved egen genplacering.
Genplacering af ejendomsavancen kan ske i anden ejendom mv., som er eller bliver anskaffet; i året før et salg, i salgsåret eller i året efter et salg. Sælges en ejendom således her i 2022 kan genplacering ske i anden ejendom, der er anskaffet eller anskaffes i 2021, 2022 eller 2023.
Ved forhandlinger om salg af ejendomme sidst på året skal man være særligt opmærksom på underskriftstidspunktet. Det gælder nemlig, at datoen for køber og sælgers underskrift er afgørende for, hvornår en ejendom er solgt i skattemæssig henseende. Det er uden betydning, hvornår overtagelsesdagen ret faktisk ligger. Underskrives en salgsaftale af såvel køber som sælger inden jul 2022 med overtagelsesdag for ejendommen den 1. februar 2023, er ejendommen solgt i 2022 og der skal således ske anskaffelse af anden ejendom i 2023 eller kun godt 12 måneder efter underskrift på salget. Hvis man trækker underskrifterne til den 2. januar 2023 vil salget skattemæssigt ligge i 2023 og der vil være 2 år til at anskaffe anden ejendom nemlig i 2023 eller 2024.
Hvis stuehuset ikke har været anvendt af sælger, men er udlejet, vil avancen på stuehuset være skattepligtigt og en avance kan ikke genplaceres, da der er tale om udlejning. Det samme gælder driftsbygninger, hvis disse ikke anvendes i egen drift, men er udlejet til 3. mand. Denne del af avancen vil skulle beskattes i salgsåret.
Salg til næste generation
Hvis landbrugsejendommen helt eller delvist skal overdrages til næste generation, vil der som udgangspunkt skulle ske beskatning, som ved et salg til 3. mand. Men ved at overdrage til næste generation, er der mulighed for at undgå udløsning af avanceskatten for både ejendomsavance og evt. genvundne afskrivninger ved, at landmandens datter/søn overtager skatteforpligtelsen på ejendommen – såkaldt overtagelse med skattemæssig succession.
Ved succession sker der ikke nogen avancebeskatning ved overdragelsen – avanceskatten udløses først, når næste generation senere i deres liv måtte sælges ejendommen til 3. mand. Til den tid vil der ske beskatning af hele avancen og evt. genvundne afskrivninger på ejendommens værdistigning i hele familiens samlede ejerperiode.
Hvis næste generation overtager skatteforpligtelsen ved succession af ejendommen, vil der kunne opnås en reduktion af nettoværdien – ved en såkaldt passivpost – for ejendommen. Nettoværdien skal næste generation betale eller kan modtage værdien som helt eller delvis gave.
Modsat som det gælder ved at genplacere ejendomsavancer er det muligt at overdrage en bortforpagtet ejendom til næste generation med skattemæssigt succession af såvel ejendomsavancer og genvundne afskrivninger. Som udgangspunkt gælder, at der ikke kan ske overdragelse med succession til næste generation af ejendomme som er udlejet – men ved overdragelse af land- og skovbrugsejendomme mfl. anses bortforpagtning ikke som udlejning, hvilket ellers ville forhindre overdragelse af ejendommen med succession.
Planlæg i god tid
Skattebetaling er ofte en betydelig post ved salg af landbrugsejendomme. Med god planlægning og nøje overvejelser om, hvad ønsket med at overdrage er, og hvorledes provenuet skal anvendes, kan det anbefales en overdragelse planlægges i så god tid, at der er mulighed for at foretage evt. driftsmæssige tilpasninger af ejendommen inden et salg.
Kan en overdragelse ikke ske med succession og genplacering af avancen ikke er en mulighed, bør der arbejdes med at optimere skattebetalingen, og hvor der samtidig tages højes for den indvirkning en høj skattepligtig indkomst fra en ejendomsavance måtte få på sælgers pensionsudbetalinger mv.
